Του Μάνου Κρανίδη

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Public Policy Carnegie Mellon

ΓΕΝΙΚΟΣ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”

Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ)

www.kramaproperty.com, kramaproperty@gmail.com

H πρόβλεψη της πορείας της αγοράς ακίνητης περιουσίας, τα τελευταία έτη στην Ελλάδα, είναι, εκ των πραγμάτων, μια εξαιρετικά δύσκολη άσκηση. Το 2018 η οικονομία  συνεχίζει   να βρίσκεται σε ένα μεταίχμιο με αναιμική βελτίωση ορισμένων μακροοικονομικών μεγεθών και καθηλωμένη την πραγματική οικονομία.  Ειδικά στην αγορά ακινήτων παραμένουν ισχυρά τα αρνητικά στοιχεία, τα οποία ξεκίνησαν το 2009 και συνεχίζονται και το 2018, διατηρώντας βυθισμένη χαμηλά την ενεργό ζήτηση.  Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επιβεβαιώνουν την νέα, μικρότερη μεν, πτώση τιμών για το 2017 και την σταθεροποίηση των μισθωμάτων για τις περισσότερες κατηγορίες ακινήτων αλλά κυρίως  την διατήρηση του χαμηλού επιπέδου αγοραπωλησιών, με μοναδικό πραγματικά ενθαρρυντικό στοιχείο την σημαντική αύξηση των καθαρών εισροών επενδύσεων ακινήτων!

Το 2018 εισέρχεται επίσης με εικόνα αβεβαιότητας. Οι προοπτικές δεν είναι ισχυρές για την άμεση ανάπτυξη της πραγματικής οικονομίας και βέβαια η πορεία της αγοράς ακινήτων παραμένει θολή, με σημείο παγίδα ή κύρια αβεβαιότητα την επιπρόσθετη προσφορά, μέσω πλειστηριασμών, χιλιάδων ακίνητων προσημειωμένων για κόκκινα δάνεια, στεγαστικά η επιχειρηματικά. Χαρακτηριστικά όπως η υπερφορολόγηση, η έλλειψη ρευστότητας και τραπεζικής χρηματοδότησης, ο βαθύς περιορισμός του διαθέσιμου εισοδήματος, η έλλειψη ουσιαστικών κινήτρων μαζικών επενδύσεων ακινήτων, τα capital controls και η ευρεία υπάρχουσα υπερπροσφορά ακινήτων αναμένεται να διατηρήσουν το 2018 μια ισορροπία ζήτησης και προσφοράς ακινήτων σε πολύ χαμηλό επίπεδο συναλλαγών.

Ταυτόχρονα όμως, γίνεται πιο ελκυστική, με μικρότερο ρίσκο, η είσοδος και επένδυση στην ελληνική αγορά ακινήτων, που αποκτά καλύτερες προοπτικές μεσοπρόθεσμης υπεραξίας και ετήσιων αποδόσεων, και πάντα υπό την πρωταρχική προϋπόθεση της μελλοντικής αναπτυξιακής πορείας της πραγματικής οικονομίας. Τα κύρια σημεία για αποδοτικές επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι, επιγραμματικά, τα ακόλουθα για το 2018:

1.  Η διαπραγματευτική «δύναμη» των ενδιαφερομένων αγοραστών παραμένει ισχυρή.
2.  Η εγκάρσια τομή που δημιούργησε η οικονομική κρίση στην αγορά ακινήτων, αυτή της δημιουργίας πολλαπλών ταχυτήτων ακινήτων συνεχίζεται.  
3.  Η αξία των ακινήτων εξαρτάται από την υψηλή ποιότητα των βασικών χαρακτηριστικών των ακινήτων (θέση, κτιριακές προδιαγραφές, ενεργειακή απόδοση, υποδομές)
4.  Η διεθνή ζήτηση ενός ακινήτου (πχ τουριστική κατοικία, ξενοδοχεία, αγροτική γη, κλπ.) μειώνει το επενδυτικό ρίσκο και δημιουργεί μεγαλύτερες προοπτικές απόδοσης και υπεραξίας για επένδυση σε αυτό.

Για αυτό τα ακίνητα της 1^η ταχύτητας, κάθε κατηγορίας, προνομιακών βασικών χαρακτηριστικών με διεθνή ζήτηση, είναι αυτά που αναμένεται να προσελκύσουν το αγοραστικό ή μισθωτικό ενδιαφέρον. Τέτοια ακίνητα είναι ενδεικτικά: α) Ακίνητα, πχ διαμερίσματά-κατοικίες, με ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης η γη επένδυσης για τουριστική κατοικία-ανάπτυξη, β) Κατοικίες παλαιότητας στα αστικά κέντρα με καλές κτιριακές προδιαγραφές, γ) Καταστήματα πολύ καλής προβολής ικανού μεγέθους, δ) Αγροτεμάχια με δυνατότητα καλλιέργειας (πχ ελαιόδεντρα) με εξωστρεφή ζήτηση ε) Ξενοδοχειακά συγκροτήματα με δυνατότητες ανάπτυξης.

Εν κατακλείδι, το 2018, υπό την ισχυρή προϋπόθεση της σταθερότητας και ανάπτυξης της οικονομίας, ίσως είναι το έτος του κατώτατου σημείου της αγοράς ακινήτων. Η αγορά είναι σε ένα μεταίχμιο αφού υπάρχουν, τόσο τα θεμελιώδη στοιχεία που επιτρέπουν με ασφαλέστερη προοπτική επενδύσεις με μεσοπρόθεσμη υπεραξία και καλές ετήσιες αποδόσεις όσο και οι κίνδυνοι στασιμότητας ή περαιτέρω πτώσης, με κορυφαίο ζήτημα αυτό των χιλιάδων πλειστηριασμών. Για αυτό και η επιτυχημένη επένδυση ακίνητης περιουσίας, σήμερα στην Ελλάδα, απαιτεί ουσιαστική ανάλυση, εις βάθος έρευνα αγοράς, πολεοδομικό –οικονομοτεχνικό προέλεγχο και γνώση των ειδικών δεδομένων κάθε περιοχής, θέσης και κατηγορίας ακινήτων.

* Άρθρο Deal News 9/2/2018