Της Ελένης Σαουλίδου* Οι αναπτυξιακές δυνατότητες της ιδιωτικής και της δημόσιας περιουσίας της Ελλάδας. Εκτιμήσεις και ανάγκη σχεδιασμού για την περίοδο 2014-2020.

Στην Ελλάδα ιστορικά η ακίνητη περιουσία αποτέλεσε και αποτελεί βασικό στοιχείο της συνολικής περιουσίας τόσο των ατόμων μεμονωμένα όσο και των κάθε είδους νομικών προσώπων, και συνεπώς, λόγω αυτού, αποτελεί βασικό άξονα, αλλά και σε δεδομένες χρονικές περιόδους κινητήριο μοχλό, της οικονομίας εν γένει. Παράλληλα, η συμμετοχή της χώρας μας στην Ευρωπαϊκή Ένωση και τους κανόνες της την υποχρεώνει να ακολουθεί μία στρατηγική ανάπτυξης η οποία έχει έναν ευρύτερο σχεδιασμό σε σχέση με τα εθνικά της σύνορα. Σε όλο αυτό το πλαίσιο δεν θα πρέπει κανείς να ξεχνά και την οξύτατη οικονομική κρίση την οποία βιώνουμε τα τελευταία χρόνια που στην ουσία έχει περιορίσει τις δυνατότητες χρηματοδότησης της αναπτυξιακής πολιτικής της χώρας καθώς και την δυνατότητα για παρεμβάσεις και έργα που διαχέονται σε όλους τους τομείς της οικονομίας και σε όλες τις Περιφέρειες της χώρας μόνο από πόρους που προέρχονται από τα κοινοτικά ταμεία. 

Ένα πρόσθετο δεδομένο είναι ότι οι πόλεις βρίσκονται στο επίκεντρο της χάραξης της πολιτικής της Ευρωπαϊκής Ένωσης καθώς σήμερα, πάνω από τα δύο τρίτα των ευρωπαίων πολιτών ζουν σε αυτές. Είναι προφανές, επομένως, ότι η οικο­νομική ανάπτυξη στην Ε.Ε. θα προέλθει κυρίως από τα μικρά και μεγάλα αστικά κέντρα. Είναι επίσης  προφανές ότι ούτε τα κράτη μέλη ούτε η Ε.Ε. θα κατορθώσουν να επιτύχουν τους στόχους της οικονομικής και κοινωνικής πολιτικής τους εάν δεν ασχοληθούν με τις πόλεις. Οι αριθμοί είναι αποκαλυπτικοί: στις μητροπολιτικές περιοχές συγκεντρώνεται το 59% του πληθυσμού της Ε.Ε. και το 62% του συνόλου των θέσεων εργασίας, ενώ παράγεται το 67% του ΑΕγχΠ της Ένωσης. Δεδομένου ότι οι πόλεις είναι οι τόποι όπου αναφύονται οι προκλήσεις αλλά και εκεί όπου μπορούν να εφαρμοστούν οι λύσεις με τη μέγιστη δυνατή αποτελεσματικότητα, βρίσκονται στην πρώτη γραμμή για την εφαρμογή πολλών Ενωσιακών ή εθνικών πολιτικών σε τοπικό επίπεδο. Εάν, για παράδειγμα, η Ε.Ε. θέλει να επιτύχει τους στόχους της για το κλίμα, χρειάζε­ται πόλεις που θα είναι σε θέση να αντιμετωπίσουν καλύτερα το ζήτημα της αποδοτικής χρήσης των πόρων και της ενέρ­γειας, ιδίως όσον αφορά τις μεταφορές, τον οικιστικό τομέα και τον αστικό σχεδιασμό γενικότερα.

Ποσοστό άνω του 50% του συνόλου των επενδύσεων του ΕΤΠΑ (Ευρωπαϊκό Ταμείο Περιφερειακής Ανάπτυξης) μεταξύ των ετών 2014 και 2020 θα διατεθεί αποκλειστικά σε αστικές περιοχές, μεταξύ άλλων για την προώθηση στρατηγικών μείωσης των εκπομπών άνθρακα, την αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος, π.χ. μέσω της ανάπλασης εγκαταλειμμένων βιομηχανικών εγκαταστάσεων και του περιορισμού της ατμοσφαιρικής ρύπανσης, καθώς και για την προώθηση βιώσιμων συστημάτων αστικών συγκοινωνιών. Αυτά τα επενδυτικά προγράμματα θα είναι πολύ πιο στοχευμένα από ότι στο παρελθόν προκειμένου να βοηθήσουν τις πόλεις να αντιμετωπίσουν τις προκλήσεις και την Ε.Ε. να αξιοποιήσει τη δυναμική των πόλεων στον τομέα της έξυπνης, βιώσιμης ανάπτυξης χωρίς αποκλεισμούς.

Στην χώρα μας ο κατασκευαστικός κλάδος και κατ’ επέκταση και η αγορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους βασικούς τομείς της Ελληνικής οικονομίας. Η αποτελεσματική λειτουργία της αγοράς ακινήτων εξασφαλίζει άμεσα σημαντικό αριθμό ωφελειών για κάθε οικονομία ενώ είναι αναμφισβήτο ότι συνέβαλε καθοριστικά στους υψηλούς ρυθμούς οικονομικής ανάπτυξης που παρουσίασε η ελληνική οικονομία επί σειρά ετών αποτελώντας επί της ουσίας έναν από τους πιο ισχυρούς πυλώνες της.

Η στενή διασύνδεσή της με την βιομηχανία δομικών και άλλων υλικών, με τις αρχιτεκτονικές δραστηριότητες και με το εμπόριο, αλλά και η ουσιαστική στήριξη που παρέχει στην υλοποίηση επενδυτικών έργων σε τομείς όπως ο τουρισμός, η βιομηχανία και γενικώς στην οικιστική-πολεοδομική ανάπτυξη την κατέστησαν μέχρι το 2008 (εποχή της κρίσεως), την βασική κινητήριο δύναμη της Αστικής και Περιφερειακής Ανάπτυξης.

Επειδή σήμερα η δημοσιονομική προσαρμογή της οικονομίας της χώρας δεν αφήνει περιθώρια για ενίσχυση των προγραμμάτων δημοσίων επενδύσεων ή έστω παροχής άλλου είδους κινήτρων, είναι αναγκαία η ανάπτυξη της αγοράς μέσω βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων μέτρων που στηρίζονται στη διεθνή πρακτική όπως βραχυπρόθεσμα η προσέλκυση επενδυτών από το εξωτερικό με αναμόρφωση της φορολογίας και επίλυση των γραφειοκρατικών εμποδίων. Παράλληλα απαιτούνται μακροπρόθεσμα μία σειρά μέτρων και σχεδίων γιά την αναβάθμιση, κατασκευή και προώθηση των ακινήτων. Με δεδομένο ότι το κράτος είναι «μεγάλος ιδιοκτήτης» στην χώρα, καθώς με βάση πρόσφατες εκτιμήσεις που είδαν το φως της δημοσιότητας ανεβάζουν την αξία της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου (κεντρικής κυβέρνησης, οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης, οργανισμών κοινωνικής ασφάλισης, άλλων ΝΠΔΔ, κληροδοτημάτων, δημόσιων επιχειρήσεων κ.ά.) στα 300 περίπου δισεκ. Ευρώ, εκφράζεται συχνά η άποψη ότι η τεράστια, συγκριτικά με άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ακίνητη περιουσία του Ελληνικού Δημοσίου κρύβει σημαντικές υπεραξίες που θα μπορούσαν να απελευθερωθούν και να συμβάλουν στην οικονομική ανάπτυξη, στην αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος και του δημόσιου χώρου, αλλά και να ενισχύσουν τα δημόσια έσοδα.

Στο άμεσο μέλλον καθοριστική επίδραση στην ανάπτυξη θα είχε η εκπόνηση και εφαρμογή ενός ολοκληρωμένου σχεδίου Ανάπτυξης της Δημόσιας Ακίνητης Περιουσίας  βασισμένο:

1) Στον Τουρισμό - Τοποθέτηση της Ελλάδος στην Παγκόσμια Αγορά Παραθεριστικής Κατοικίας.

2) Στην Ανάπτυξη σε αστικές περιοχές σε συνεργασία με την Τοπική Αυτοδιοίκηση (εμπορικά κέντρα, big boxes, κτιρια γραφείων κ.λ.π.)

3) Στην Ενέργεια - με έμφαση στα φωτοβολταϊκά πάρκα.

Η πολιτεία θα μπορούσε ακόμα να διευκολύνει την χρηματοδότηση των πρώτων επενδυτικών δραστηριοτήτων στο πλαίσιο του προγράμματος «Κοινή ευρωπαϊκή υποστήριξη για βιώσιμες επενδύσεις σε αστικές περιοχές», γνωστότερου με το αγγλικό ακρωνύμιο Jessica (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas). Η πρωτοβουλία Jessica δεν αποτελεί νέα πηγή χρηματοδότησης για τα κράτη-μέλη, αλλά είναι ένα νέο μέσο αξιοποίησης των υφιστάμενων επιχορηγήσεων των διαρθρωτικών ταμείων για τη στήριξη σχεδίων αστικής ανάπτυξης. Η πρωτοβουλία αυτή αναπτύσσεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (ΕΤΕΠ), σε συνεργασία με την Τράπεζα Ανάπτυξης του Συμβουλίου της Ευρώπης (CEB).

Με βάση τα παραπάνω είναι προφανές ότι η αγορά ακινήτων αποτελεί θεσμό όχι μόνο για την Ελλάδα αλλά διεθνώς και  είναι άρρηκτο τμήμα και δημιούργημα του ευρύτερου θεσμικού περιβάλλοντος. Ακόμα, η αγορά ακινήτων μεταβάλλεται δυνάμει των μεταβαλλόμενων συνθηκών του κοινωνικοοικονομικού  συστήματος. Η φύση και η συμπεριφορά των αγορών εξαρτάται κατά κάποιο τρόπο από τον τόπο εγκατάστασής τους. Το ακίνητο είναι ένας ειδικός τύπος «εμπορεύματος», καθώς ο αγοραστής επιλέγει το κτίριο πρωτίστως όμως επιλέγει τοποθεσία και για αυτό τα παλαιά ηλικιακά ακίνητα υπερτερούν από πολλά νεώτερα καθώς έχουν το πλεονέκτημα της θέσης.

Η Ελλάδα εκμεταλλευόμενη την στρατηγική της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την Περιφερειακή Ανάπτυξη για 2014-2020 με το πρόγραμμα «Ευρώπη 2020» θα μπορούσε να αντλήσει κονδύλια τα οποία ναι μεν είναι σαφώς επικεντρωμένα σε έναν περιορισμένο αριθμό επενδυτικών προτεραιοτήτων αλλά δίνουν ιδιαίτερη έμφαση στα αποτελέσματα. Αυτό είναι σημαντικό διότι με αυτόν τον τρόπο καθίσταται δυνατή η τακτική παρακολούθηση και επεξεργασία του τρόπου αξιοποίησης αυτών των κονδυλίων. Τα πράγματα σίγουρα δεν είναι εύκολα, δεδομένου ότι η Ελλάδα καλείται να αντιμετωπίσει προβλήματα όπως ότι το Ελληνικό Δημόσιο δεν γνωρίζει το μέγεθος της ακίνητης περιουσίας του, κυρίως λόγω της ανυπαρξίας πλήρους και ακριβούς κτηματολογίου. Η μη κτηματογράφηση της δημόσιας περιουσίας έχει δώσει έδαφος σε συνεχείς καταπατήσεις και χρόνιες δικαστικές διενέξεις, με σημαντικά νομικά προβλήματα διεκδικήσεων που παρεμποδίζουν την αξιοποίηση σημαντικού τμήματός της.

Επιπλέον, με την καταγραφή, προστασία, διαχείριση και αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας ασχολείται μεγάλος αριθμός φορέων με διαφορετικές,επικαλυπτόμενες ή αντικρουόμενες αρμοδιότητες που καθιστούν ιδιαίτερα δύσκολη τη συνολική αποτίμηση και αξιοποίησή της. Ακόμα, μεγάλο μέρος των δημόσιων ακινήτων έχουν πολλαπλές δεσμεύσεις και περιορισμούς ως προς την αξιοποίησή τους, με αποτέλεσμα να διαμορφώνεται η εμπορική αξία της δημόσιας περιουσίας σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα από εκείνα της αγοράς.

Τα προβλήματα και οι περιορισμοί που προαναφέρθηκαν δεν σημαίνουν ότι δεν υπάρχουν αξιόλογες δυνατότητες αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και επομένως ουσιαστικής συμβολής στην εξυγίανση και ενίσχυση των δημόσιων οικονομικών. Μια δυναμική, ορθολογική και άμεση αξιοποίηση και ανάπτυξη της δημόσιας ακίνητης περιουσίας μπορεί να εξασφαλίσει σημαντικά, σταθερά και σε μακροχρόνια βάση έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και πρόσθετα αναπτυξιακά οφέλη στις τοπικές κοινωνίες και οικονομίες, φροντίζοντας ταυτόχρονα για την προστασία του περιβάλλοντος και της τοπικής αρχιτεκτονικής ταυτότητας και κληρονομιάς.

*Υπ. Διδάκτωρ Φορολογίας & Ελεγκτικής Παντείου Πανεπιστημίου

Υπεύθυνη της Γραμματείας ΠΟΜΙΔΑ