Του Ηλία Παπαγεωργιάδη από το portal Capital.gr

Τον τελευταίο καιρό βρέθηκε ο νέος ένοχος των αυξήσεων στα ενοίκια. Οι ιδιοκτήτες των κλειστών σπιτιών (που κάποιοι προτείνουν να ξανα-φορολογήσουμε).

Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που έχουμε πλέον στην Ελλάδα είναι η συνειδητή επιλογή χιλιάδων ιδιοκτητών να κρατούν κλειστά τα ακίνητά τους, προτιμώντας να μην τα ενοικιάζουν. Στον δημόσιο διάλογο έχουν εμφανιστεί διάφορες εκτιμήσεις που μιλάνε για 900.000 ακίνητα "εκτός αγοράς", συμπεριλαμβάνοντας τόσο τα ιδιωτικά, όσο και αυτά που άμεσα ή έμμεσα ανήκουν στο κράτος και τον ευρύτερο δημόσιο τομέα. Με δεδομένο ότι το μόνο επίσημο νούμερο που έχει εμφανιστεί είναι τα 750.000 ακίνητα που ανέφερε το 2022 ο υπουργός κ. Άκης Σκέρτσος, ας χρησιμοποιήσουμε αυτό.

Η "νοητική ακροβασία" για νέους φόρους στους ιδιοκτήτες ακινήτων

Πρόσφατα εξήγησα τις συνέπειες που είχε το πρόγραμμα "Το Σπίτι μου" στην αγορά ακινήτων, ειδικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Αρκετοί όμως αγνοούν αυτή την πραγματικότητα και προσπαθούν να βρουν ενόχους στους... ιδιοκτήτες των ακινήτων, ακολουθώντας μία συγκεκριμένη "νοητική ακροβασία":

- Ξεκινάνε λοιπόν από το σωστό γεγονός ότι έχουν ακριβύνει τα ενοίκια. Όλοι συμφωνούμε (το ανέλυσα από πέρσι).
- Συνεχίζουν παρουσιάζοντας τον αριθμό όσων ακινήτων είναι (δηλωμένα ως) κλειστά σε κάθε μεγάλη πόλη. Οκ και εδώ.
- Μετά ξεκινάει η επίθεση... με προτάσεις μέτρων του στυλ "να υποχρεώσουμε τους ιδιοκτήτες να βάλουν τα ακίνητά τους στην αγορά, για να αυξηθεί η ζήτηση και να πέσουν οι τιμές των ενοικίων, που έχουν κυριολεκτικά ξεφύγει". "Να τους φορολογήσουμε, αν δεν θέλουν να τα νοικιάζουν".
- Για να είσαι όμως "large" (που λέμε και εμείς στην Κατερίνη τους γενναιόδωρους με τα λεφτά των άλλων), πρέπει να προσθέσεις και το ηθικό υπόβαθρο: Ορίστε τα δικαιώματα κάθε πολίτη στη στέγαση, θα τον αφήσουμε χωρίς σπίτι; Είμαστε ανάλγητοι; "Βγάλτε τα σπίτια σας προς ενοικίαση, αλλιώς πληρώστε φόρο!"

Ανάλγητοι δεν είμαστε, όμως είναι όλα αυτά λύση για το μεγάλο ζήτημα της ακριβής στέγασης;

Όχι βέβαια...

Οι ρεαλιστικές και οι "εύκολες" προτάσεις

Όπως στα περισσότερα ζητήματα σήμερα στην Ελλάδα, οι άνθρωποι συχνά αναζητούν εύηχες, "εύκολες" προτάσεις για δύσκολα προβλήματα. Στην πράξη όμως αν θέλουμε να βελτιώσουμε μία κατάσταση, θα πρέπει να προχωρήσουμε σε αλλαγές και τομές, για να αντιμετωπίσουμε τα αίτια, όχι απλά να παραμείνουμε σε ευχολόγια.

(Παρακάτω αναλύω τις προτάσεις που θεωρώ ρεαλιστικές. Στο τέλος απαντώ και στις "εύκολες" προτάσεις, με την προτεινόμενη αύξηση φόρων και τα ευχολόγια).

Οι δύσκολες, ρεαλιστικές προτάσεις που μπορούν να "ανοίξουν" τα κλειστά σπίτια

Αφήνοντας τις ευχές και την πρόταση για υπερφορολόγηση των ήδη υπερφορολογημένων ακινήτων, ελάτε να δούμε μαζί την ουσία του προβλήματος. Σας παρακαλώ να με διορθώσετε όπου κάνω λάθος:

Α. Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες κρατούν κλειστές τις περιουσίες τους από τον φόβο καταστροφής τους = Χρειαζόμαστε έλεγχο και ασφάλιση των ενοικιαστών

Αν κάποιος μιλήσει με ιδιοκτήτες "κλειστών" ακινήτων, θα καταλάβει πολύ εύκολα πως τα κρατούν κλειστά επειδή φοβούνται! Όλοι θα περιγράψουν μία / πολλές ιστορίες όπου ενοικιαστές δεν πλήρωσαν / κατέστρεψαν / δημιούργησαν προβλήματα και δεν έβγαλαν άκρη... Για τους ανθρώπους αυτούς τα ακίνητα έχουν καταλήξει να είναι μία επενδυτική επιλογή αντίστοιχη με την τραπεζική κατάθεση, χωρίς το ρίσκο της εγγύησης καταθέσεων ως 100.000 ευρώ και χωρίς τον τόκο, σαν τις καταθέσεις στις ελβετικές τράπεζες.

Δεν είναι τυχαίο που πολλοί από αυτούς στράφηκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση και θα παραμείνουν εκεί. Τα έσοδα είναι συχνά δευτερεύοντα, το πρώτο πλεονέκτημα αυτής της εκμετάλλευσης είναι πως κάποιος ελέγχει τον ενοικιαστή, που προπληρώνει και φεύγει σε λίγες μέρες = μειώνονται δραματικά οι κίνδυνοι μη πληρωμής / καταστροφών, μιας και υπάρχει μία μεγάλη πλατφόρμα που έχει συλλέξει τα στοιχεία του.

(Όλα αυτά δεν σημαίνουν πως όλοι οι ιδιοκτήτες φέρονται σωστά στους ενοικιαστές τους).

Η λύση στο παραπάνω πρόβλημα είναι μία: Χρειαζόμαστε άμεσα τη δημιουργία ενός προαιρετικού μηχανισμού ελέγχου και ασφάλισης των υποψήφιων ενοικιαστών! Το σύστημα εφαρμόζεται στην Αγγλία και ουσιαστικά ο υποψήφιος ενοικιαστής ξέρει πως αν δεν πληρώσει / καταστρέψει το σπίτι:

- Θα έχει πρόβλημα να ξαναβρει σπίτι στο μέλλον
- Θα τον κυνηγήσει η ασφαλιστική εταιρεία, όχι ο ιδιοκτήτης.

"Μα πως θα γίνει αυτό; Τι θα πει η Αρχή Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων;"

Ό,τι είπε και στην Αγγλία και βρέθηκε λύση στο ζήτημα! Δεν προτείνω αυτή η διαδικασία να γίνεται από απλούς πολίτες, αλλά από εξειδικευμένα τραπεζικά στελέχη + ασφαλιστικές εταιρείες, που θα αναλάβουν και το ρίσκο να αποζημιώσουν τον ιδιοκτήτη, αν ο ενοικιαστής φύγει και πχ ρίξει τσιμέντο στην τουαλέτα.

"Αυτό είναι ενάντια στα δικαιώματα του ενοικιαστή!"

Επιτρέψτε μου να διαφωνήσω! Μόνο αν έχει ιστορικό αθέτησης πληρωμών / καταστροφής σπιτιών θα έχει ζήτημα, όπως δείχνει η πρακτική. Αλλιώς δεν θα έχει πρόβλημα, το αντίθετο! Όταν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες νιώσουν ασφαλείς και επαναφέρουν στην αγορά τα ακίνητά τους, θα αυξηθούν οι επιλογές για τον ενοικιαστή και λογικά θα ισορροπήσουν και τα μισθώματα.

"Αυτό ήδη συμβαίνει συχνά, πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που ζητάνε Ε1 πριν την ενοικίαση"

Σωστά, το ακούω και εγώ. Όμως σήμερα όλο αυτό γίνεται περισσότερο με πρωτοβουλία κάποιου, χωρίς ένα στοιχειώδες θεσμικό πλαίσιο που θα τον προστατεύσει καλύτερα και θα κάνει όλα τα συμβαλλόμενα μέρη, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, να νιώσουν πιο βολικά.

"Θα πετάνε έξω τους ενοικιαστές!"

Κανείς δεν θα πετάξει έξω κανέναν, εφόσον πληρώνεται το ενοίκιο. Απλά πρέπει να αποφασίσουμε αν θέλουμε να βάλουμε ξανά τα σπίτια στην αγορά, ή αν προτιμάμε να γίνουν όλα AirBnB και να διώξουμε τους απελπισμένους ενοικιαστές σε άλλα μέρη.

ΥΓ. Μη μου πείτε "μα στην Αγγλία με το σύστημα αυτό πάλι ακριβά είναι τα σπίτια", γιατί θα σας θυμήσω πως εκεί η ζήτηση είναι πραγματική και τεράστια, από όλον τον πλανήτη. Εδώ έχουμε να κάνουμε κυρίως με μείωση της προσφοράς, όχι με αλματώδη αύξηση της ζήτησης!

Β. Τεράστιες καθυστερήσεις στην έξωση κακοπληρωτών και την επίλυση ιδιοκτησιακών διαφορών = Νομική προστασία + δικαστήρια ενοικιάσεων και λοιπών ιδιοκτησιακών θεμάτων

Αν κάποιος ενοικιαστής είναι συνειδητά κακοπληρωτής και έχει καλό δικηγόρο, συχνά μπορεί να παρατείνει τη (δωρεάν) παρουσία του για πολλούς μήνες, ίσως και πάνω από χρόνο! Την ίδια ώρα είναι κυριολεκτικά δεκάδες χιλιάδες οι υποθέσεις επίλυσης ιδιοκτησιακών διαφορών που "λιμνάζουν" στα δικαστήρια και καθυστερούν, στερώντας πολύτιμα ακίνητα από την αγορά.

Αντί για ευχολόγια και θεωρίες, χρειαζόμαστε ουσιαστικές λύσεις επί αυτών των θεμάτων:

- Νομοθετική ρύθμιση για καλύτερη προστασία των ιδιοκτητών από "στρατηγικούς κακοπληρωτές"
- Ξεχωριστό δικαστικό σώμα που να ασχολείται με τις εξώσεις και γενικά τις ιδιοκτησιακές διαφορές.

"Ρε Ηλία, γίνονται τέτοια πράγματα στην Ελλάδα;"

Γίνονται, αν θέλουμε να λύσουμε τα προβλήματα στην πράξη. Αν οι ιδιοκτήτες φοβούνται ότι δεν θα βγάλουν άκρη βάζοντας στο σπίτι τους "λάθος ενοικιαστή", τότε απλά θα το κρατήσουν κλειστό. Αν δεν δώσουμε λύση για να ξεμπλέξουμε τις τόσες δικαστικές εκκρεμότητες πολλών ακινήτων, θα συνεχίσουμε να τα βλέπουμε κλειστά.

"Δεν ντρέπεσαι, ανάλγητε! Θα πετάξεις τις οικογένειες στον δρόμο, αν δεν έχουν να πληρώσουν! Ντροπή σου!"

Δηλαδή αν δεν έχω να πληρώσω, θα πρέπει να μένω δωρεάν στο σπίτι κάποιου άλλου; Ή μήπως στην πράξη επειδή το κράτος δεν έχει λύση για τους ανθρώπους με οικονομικά προβλήματα, προτιμά να τους αφήνει να μένουν δωρεάν στα σπίτια των ιδιοκτητών;

Όταν όμως κάποια στιγμή θα φύγει από μέσα ο μη πληρώνων ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης δεν το νοικιάσει ξανά, αυτό το γεγονός δεν θα οδηγήσει σε νέα αύξηση των ενοικίων και ακόμη λιγότερα διαθέσιμα σπίτια; Ή δεν μας ενδιαφέρει να σκεφτούμε τόσο μακριά;

Γ. Μείωση της φορολογίας για όλους που νοικιάζουν μακροχρόνια!

Αν δεν κάνω λάθος επί κυβέρνησης Σύριζα αυξήθηκε ο ανώτατος φορολογικός συντελεστής των ενοικίων από το 35% στο 45%. Παρά το ότι τα χρόνια πέρασαν, αυτός δεν άλλαξε, επιβαρύνοντας ενοικιαστές και επιχειρήσεις (ναι, όταν οι φόροι ενοικίασης είναι μεγάλοι, οι ενοικιαστές τους πληρώνουν).

Οι πάσης φύσεως "θεωρητικοί" της ζωής πιστεύουν πως όντως τα "κλειστά" ακίνητα είναι τόσα πολλά και δεν περνάει από το μυαλό τους πως σε κάποιες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής έχουν σιωπηρή συμφωνία και το ενοίκιο δεν δηλώνεται = δίνεται "μαύρο".

"Ηλία, "μαύρο" ενοίκιο; Πού είναι; Πώς έγινε αυτό; Να ανεβάσουμε τους φόρους!"

Ας χαλαρώσουμε λίγο, προτείνω. Αν θέλουμε να δώσουμε κίνητρο στους ιδιοκτήτες να δηλώσουν τα ενοίκιά τους + να φέρουν ξανά τα ακίνητά τους στην αγορά, είναι πιο σημαντικό να μειωθεί η φορολογία ενοικίων σε όλους! Αν πχ μειώσουμε τη φορολογία κατά 30% στη χαμηλή κλίμακα (από 15% σε 10,5%) και 50% στις 2 υψηλές κλίμακες (από 35% σε 17,5% και από 45% σε 22,5%) το κίνητρο της φοροδιαφυγής θα μειωθεί πολύ, ενώ θα αυξηθεί το ενδιαφέρον απόκτησης εισοδήματος που δεν θα υπερ-φορολογείται.

Υπενθυμίζω πως πληρώνουμε φόρο ενοικίων ακόμη και αν δεν τα έχουμε εισπράξει = άλλος ένας λόγος να κρατήσει κάποιος το ακίνητό του κλειστό, φοβούμενος πως θα κληθεί να πληρώσει πολλά, ενώ ίσως και να μην εισπράξει τα ανάλογα.

"Και θα κατεβάσουμε τη φορολογία για τους έχοντες; Ο απλός ο κόσμος τι θα κάνει;"

Θα επωφεληθεί από την αυξημένη προσφορά και πιθανότατα από τα φθηνότερα σπίτια και μαγαζιά!

"Μα δεν είναι πολύ λίγο το 22,5%;"

Όταν υποχρεώνουμε κάποιον να κάνει εταιρεία αν νοικιάζει 3 ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, δεν τον στέλνουμε να πληρώσει 22% φόρο και 5% μέρισμα;

Δηλαδή στην πράξη του λέμε "αν είχες κακό λογιστή και δεν είχες συνειδητοποιήσει πως με 3 ή περισσότερα ακίνητα συμφέρει να έχεις εταιρεία, ορίστε, το καλό κράτος σου το υπενθυμίζει. Α, όπως φεύγεις, πλήρωσε και εσύ φόρο διαμονής, ΦΠΑ κλπ"

Δ. "Υποχρέωση" ενοικίασης για τη golden visa

Εκτός από τα συζητήσιμα οφέλη που πλέον προσφέρει στην Ελλάδα το σύστημα της Golden Visa (θα γράψω προσεχώς επί του θέματος), έχει συμβάλλει και αυτό με τη σειρά του στο σβήσιμο από τον χάρτη ολόκληρων περιοχών που μέχρι πριν λίγα χρόνια είχαν προσφορά και ζήτηση ενοικίασης. Στο κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και όχι μόνο, εκτός από τις τιμές που ξέφυγαν λόγω της Golden Visa παρατηρούμε και πάρα πολλά άδεια ακίνητα. Σπίτια που αγοράστηκαν για να πάρει κάποιος τη visa του για 5 χρόνια και μένουν πλέον κλειστά (συχνά και με απλήρωτα κοινόχρηστα).

Εδώ λοιπόν δεν έχουμε να κάνουμε με έναν πολίτη που ήρθε και επένδυσε σε ακίνητο στη χώρα μας, με σκοπό το ίδιο το ακίνητο. Αντίθετα έχουμε κάποιον που του είπαν να πάρει ένα ακίνητο με 250.000 για να μπορέσει να πάρει visa. Αν του έλεγαν να πάρει ομόλογα, αυτά θα έπαιρνε. Δεν είναι κλασσικός επενδυτής.

Χαίρομαι όταν ακούω πως αρκετά από τα ακίνητα αυτά αξιοποιούνται / ενοικιάζονται μακροχρόνια / μπαίνουν στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων. Προτείνω να γίνει υποχρεωτική η αξιοποίησή τους, με διαμονή κάποιου. Είτε του ιδιοκτήτη, είτε κάποιου ενοικιαστή, όχι πάντως να μείνουν κλειστά.

Χάνουμε περισσότερα από όσα κερδίζουμε όταν αφήνουμε χιλιάδες ακίνητα να μένουν κλειστά, πιέζοντας προς τα πάνω τις τιμές των υπολοίπων.

ΥΓ. Όλα αυτά φυσικά δεν ισχύουν για όποιον ξένο αγόρασε ακίνητο στην Ελλάδα, χωρίς να  ζητήσει Golden Visa.

Ε. Ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου: Ή λύνουμε τα προβλήματα, ή δημιουργούμε χάος

Οι προθέσεις του κράτους είναι σίγουρα αγαθές: Να αποκτήσουν όλα τα ακίνητα ηλεκτρονική ταυτότητα. Όλοι συμφωνούμε με αυτό. Στην πράξη όμως ως τώρα ο τρόπος που επιχειρείται να εφαρμοστεί αυτή η μεταρρύθμιση προκαλεί μεγάλες παρενέργειες, καθυστερήσεις κλπ.

Πχ αν μετρηθεί το διαμέρισμα και έχει λίγα εκατοστά διαφορά με τις δηλωμένες επιφάνειες, απαιτείται έγκριση των υπολοίπων στην πολυκατοικία για να γίνει η τροποποίηση που θα χρειαστεί. Δεν σας μπλέκω με λεπτομέρειες και τεχνικούς όρους. Ρωτήσε έναν δικηγόρο ή μηχανικό και θα τρομάξετε από αυτά που θα μάθετε, ή άκουσετε την ουσία, όπως την αναλύει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, στο Capital.gr.

Αυτή η νέα "βόμβα" θα πλήξει την προσφορά ακινήτων τόσο για την ενοικίαση όσο και για την πώληση, μειώνοντας ακόμη περισσότερο τα διαθέσιμα ακίνητα και δυσκολεύοντας / καθυστερώντας τις μεταβιβάσεις.

"Δηλαδή και τι να κάνουμε; Να τα αφήσουμε όλα όπως παλιά;"

Όχι, προς Θεού! Λύσεις υπάρχουν και προτείνονται από τους εκπροσώπους φορέων! Να προχωρήσουμε με αυτές, επιτυγχάνοντας τόσο τον εκσυγχρονισμό της χώρας μας, όσο και την αποφυγή ενός τεράστιου προβλήματος, χιλιάδων εκβιασμών κλπ.

ΥΓ. Αποφεύγω να ανοίξω το θέμα και των ενεργειακών πιστοποιητικών που κάποιες φορές δημιουργούν και αυτά προβλήματα, όμως ας πούμε πως αν λύναμε τα υπόλοιπα, αυτό το ζήτημα "παλεύεται".

Τα "κλειστά" σπίτια δεν θα ανοίξουν με νέα φορολόγηση και ευχολόγια, αλλά με ουσιαστικές λύσεις και τομές.

Το πρόβλημα των εκατοντάδων χιλιάδων "κλειστών" σπιτιών είναι μεγάλο και αφορά τόσο τους ιδιώτες όσο και το κράτος (όπου τα πράγματα είναι πολύ πιο σύνθετα και απαιτούνται ακόμη περισσότερες τομές και αλλαγές).

Λύση δεν είναι η νέα φορολόγηση, για να "ζορίσουμε" κάποιους να ενοικιάσουν τα ακίνητά τους. Είναι δικιά τους η περιουσία και πρέπει να μάθουμε να τη σεβόμαστε! Εξαίρεση αποτελούν ακίνητα σε κεντρικά σημεία πόλεων, όπου θα πρέπει να δοθεί προθεσμία αρκετών ετών για την επισκευή τους, για λόγους αισθητικής, όπως συμβαίνει σε κάθε μεγάλη ευρωπαϊκή πόλη.

(Και) σε αυτό το μεγάλο πρόβλημα απαιτούνται λύσεις, τομές και αλλαγές, αν θέλουμε να δούμε θετικά αποτελέσματα. Περιέγραψα πιο πάνω 5 λύσεις που ακουμπούν τα πραγματικά αίτια αυτού του φαινομένου. Θα χαρώ να διαβάσω τη γνώμη σας, παρακαλώντας σας θερμά να δούμε την ουσία.

Εσείς τι γνώμη έχετε; 

* Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι επιχειρηματίας και σύμβουλος επιχειρήσεων