ΨΗΦΙΑΚΟ ΤΕΛΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗΣ ΣΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Παραθέτουμε τις διατάξεις της απόφασης 2094/2025 της ΑΑΔΕ περί ψηφιακού τέλους συναλλαγής στα μισθώματα ακινήτων, το οποίο αντικατέστησε το χαρτόσημο επί των επαγγελματικών μισθωμάτων 

Ε. 2094/2025 Παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με την εφαρμογή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής

Θέμα: Παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με την εφαρμογή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 5177/2025 (Α'21).

Α) ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ: Εγκύκλιος που αφορά στην παροχή διευκρινίσεων για την επιβολή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 5177/2025 (Α'21). Β) ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ: Με την παρούσα εγκύκλιο παρέχονται διευκρινίσεις αναφορικά με την φορολογική μεταχείριση συγκεκριμένων συναλλαγών και πράξεων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής, καθώς και τις φορολογικές υποχρεώσεις των φορολογουμένων, φυσικών, νομικών προσώπων ή νομικών οντοτήτων, του Δημοσίου και των φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, για πράξεις/συναλλαγές που πραγματοποιούν και εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής. Γ) ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ: Η εν λόγω εγκύκλιος αφορά κάθε φορολογούμενο, φυσικό και νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, καθώς και το Δημόσιο και τους φορείς γενικής κυβέρνησης που διενεργούν πράξεις που υπάγονται σε Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.

Κατόπιν της θέσπισης του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής με τον ν.5135/2024 (Α’ 147), ο οποίος κωδικοποιήθηκε ως προς τα άρθρα 2 – 32 με τον ν. 5177/2025 (Α'21), παρέχονται οι ακόλουθες διευκρινίσεις με σκοπό την ορθή και ομοιόμορφη εφαρμογή των νέων διατάξεων.

Επισημαίνεται ότι με βάση την παρ. 5 του αρθ. 63 του ν.5177/2025 (Α'21), οι κωδικοποιούμενες με αυτόν διατάξεις, μεταξύ των οποίων και οι διατάξεις των αρθ. 2 – 32 του ν. 5135/2024, καταργούνται από την έναρξη ισχύος του ν. 5177/2025 (Α'21), ήτοι από τις 14/02/2025. Συνεπώς, οποιαδήποτε αναφορά στην παρούσα σε διατάξεις του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής αφορά σε διατάξεις του ν. 5177/2025 (Α'21) .

..............................................................

IV. Μίσθωση ακινήτων – Άρθρα 6 και 21.

24. Σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 6, επιβάλλεται Τέλος με συντελεστή 3,60% στις επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων, επί του συμφωνηθέντος μισθώματος, για άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας, εφόσον δεν έχει επιλεγεί η υπαγωγή της μίσθωσης σε καθεστώς Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.), σύμφωνα με τον Κώδικα Φ.Π.Α. κι εφόσον τα ακίνητα βρίσκονται στην ελληνική επικράτεια. Ομοίως, επιβάλλεται Τέλος στις επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων του άρθρου 21, όπου ένας εκ των συμβαλλομένων είναι Δημόσιο ή φορέας Γενικής Κυβέρνησης. Για τις περιπτώσεις όπου υπόχρεος σε απόδοση του Τέλους είναι ο εκμισθωτής, τα ανείσπρακτα μισθώματα, θα υπαχθούν σε Τέλος κατά το φορολογικό έτος που θα εισπραχθούν.

25. Το Τέλος αποδίδεται μέσω της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων ή νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων, κατά περίπτωση, σε συνδυασμό με τη συμπλήρωση της αναλυτικής κατάστασης μισθωμάτων ακίνητης περιουσίας του αντίστοιχου φορολογικού έτους. Ειδικά για το φορολογικό έτος 2024 μόνο το συμφωνηθέν μίσθωμα του Δεκεμβρίου υπάγεται σε Τέλος.

26. Ο υπόχρεος κατά περίπτωση για την απόδοση του Τέλους επί μισθωμάτων, καθώς και ο τρόπος απόδοσης του εμφανίζεται στον κάτωθι πίνακα:

Α/Α	ΕΚΜΙΣΘΩΤΗΣ	ΜΙΣΘΩΤΗΣ	ΥΠΟΧΡΕΟΣ ΔΗΛΩΣΗΣ	ΤΡΟΠΟΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ
1	Φυσικό/νομικό πρόσωπο	Φυσικό/νομικό πρόσωπο	Εκμισθωτής	Δήλωση φορολογίας εισοδήματος
2	Φυσικό/νομικό πρόσωπο	Δημόσιο/Φορείς γενικής κυβέρνησης	Εκμισθωτής	Δήλωση φορολογίας εισοδήματος
3	Φυσικό/νομικό πρόσωπο	Δημόσιο/Φορείς γενικής κυβέρνησης	Εκμισθωτής	Εφάπαξ με δήλωση απόδοσης Τέλους για το σύνολο των συμφωνηθέντων μισθωμάτων και για το σύνολο των ετών μίσθωσης (Α.1149/2024) (όταν ο εκμισθωτής απαλλάσσεται από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος)
4	Δημόσιο/Φορείς γενικής κυβέρνησης	Φυσικό/νομικό πρόσωπο	Μισθωτής	Δήλωση απόδοσης Τέλους ανά μήνα (Α.1149/2024)
5	Δημόσιο/Φορείς γενικής κυβέρνησης	Δημόσιο/Φορείς γενικής κυβέρνησης	Μη υποκείμενοι	Δεν υπάρχει υποχρέωση απόδοσης Τέλους
6	Ιερές μονές Αγίου Ορούς	Φυσικό/νομικό πρόσωπο	Μισθωτής	Δήλωση φορολογίας εισοδήματος

27. Συνεπώς, σύμφωνα με τα ανωτέρω, για μισθωτικές συμβάσεις που είναι σε ισχύ κατά το χρόνο έναρξης του Τέλους και εκμισθωτής είναι το Δημόσιο ή φορέας Γενικής Κυβέρνησης, το Τέλος αποδίδεται από τον μισθωτή σύμφωνα με τη δήλωση που ορίζεται στην Α.1149/2024 Απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από αυτόν εντός του οποίου καθίσταται απαιτητό το εκάστοτε μίσθωμα βάσει της μισθωτικής σύμβασης, ανεξάρτητα αν τα μισθώματα έχουν καταβληθεί στον χρόνο που αυτά καθίστανται απαιτητά.

28. Περαιτέρω, διευκρινίζονται τα εξής: σε Τέλος υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων εφόσον αυτά προορίζονται για άσκηση επαγγελματικής δραστηριότητας και εφόσον δεν έχει επιλεγεί η υπαγωγή της μίσθωσης σε ΦΠΑ, συμπεριλαμβανόμενης της μεμονωμένης μίσθωσης της αποθήκης ή θέσης στάθμευσης για επαγγελματικούς σκοπούς. Επίσης, σε περίπτωση όπου ένα μέρος της κατοικίας καλύπτει επαγγελματικές στεγαστικές ανάγκες του μισθωτή, επιβάλλεται Τέλος στην αναλογία του μισθώματος που αυτό αφορά στην κάλυψη των επαγγελματικών αναγκών. Στην περίπτωση υπεκμίσθωσης κατοικίας, η πρώτη μίσθωση εξετάζεται αυτοτελώς για την υπαγωγή της ή μη σε Τέλος σύμφωνα με τα ανωτέρω.

29. Δεν επιβάλλεται Τέλος στις μισθώσεις κατοικίας, καθώς και στην μίσθωση αποθήκης ή θέσης στάθμευσης εφόσον αποτελούν ενιαία μίσθωση με την κατοικία. Η απαλλαγή των μισθώσεων κατοικίας καταλαμβάνει και την περίπτωση κατά την οποία επιχείρηση μισθώνει κατοικία και την παραχωρεί σε υπαλλήλους της για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των υπαλλήλων της. Η μεμονωμένη μίσθωση αποθήκης ή θέσης στάθμευσης από ιδιώτη δεν υπάγεται σε Τέλος.

30. Περαιτέρω, σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παρ. 2 του άρθρου 4 ο υπόχρεος του Τέλους θα υποβάλει δήλωση φορολογίας εισοδήματος προκειμένου να δηλώσει το μίσθωμα, ανεξαρτήτως αν αυτό απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, προκειμένου να βεβαιωθεί και να καταβληθεί το Τέλος. Σε περίπτωση που κατά την εκκαθάριση της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος προκύπτει πιστωτικό ποσό φόρου εισοδήματος, το Τέλος συμψηφίζεται μειώνοντας το σχετικό πιστωτικό υπόλοιπο.

---

Δήλωση Φόρου Εισοδήματος Ιδιοκτητών Ακινήτων 2025:

Από εδώ μπορείτε να διαβάσετε τις βασικές οδηγίες και τη λεπτομερή εγκύκλιο της ΑΑΔΕ για την συμπλήρωση και υποβολή των φορολογικών δηλώσεων Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων έτους 2024 και να συμπληρώσετε και να υποβάλλετε τη δήλωσή σας

---

ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ ΑΑΔΕ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΟΒΟΛΗ ΤΩΝ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ 2024.

​​​​​​Ξεκίνησε η υποβολή δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων για το φορολογικό έτος 2024, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής την Τρίτη 15/7/2025. Με την απόφαση Α. 1032/2025 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, καθορίζονται όλες οι αναγκαίες λεπτομέρειες για την εύρυθμη ολοκλήρωση της διαδικασίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων.

Στην ψηφιακή εφαρμογή «Δήλωση Φορολογίας Εισοδήματος ΦΠ Ε1 – Ε2 – Ε3», ενσωματώθηκαν όλες οι νομοθετικές ρυθμίσεις και εντάχθηκαν νέες λειτουργικότητες, με στόχο τη βελτίωση της διαδικασίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων και την καλύτερη εξυπηρέτηση των φορολογουμένων.

Ειδικότερα για την υποβολή των φετινών δηλώσεων προβλέπονται:

1.Αυτόματη υποβολή δήλωσης για 1,5 εκ. φορολογούμενους

Για δεύτερη συνεχή χρονιά, οι δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2024 για φυσικά πρόσωπα, κυρίως μισθωτούς και συνταξιούχους, είναι προσυμπληρωμένες και προεκκαθαρισμένες από την ΑΑΔΕ. Περισσότερες από 1,3 εκατομμύρια δηλώσεις, που αφορούν πάνω από 1,5 εκατομμύρια φορολογούμενους, είναι διαθέσιμες μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE και του myAADEapp. Οι φορολογούμενοι μπορούν να ελέγξουν τα στοιχεία τους και, εφόσον είναι σωστά, η δήλωσή τους θα οριστικοποιηθεί αυτόματα στις 25/4/2025. Σε περίπτωση που απαιτούνται διορθώσεις, μπορούν να υποβάλουν αρχική δήλωση έως τις 24/4/2025 ή τροποποιητική, χωρίς κυρώσεις, από τις 25/4 έως τις 15/7/2025.

2. Σταθερή ημερομηνία έναρξης και λήξης υποβολής των φορολογικών δηλώσεων

Οι δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος υποβάλλονται για το φορολογικό έτος 2024 από τις 17/3/2025 έως και τις 15/7/2025.

Εξαίρεση αποτελούν τα φυσικά πρόσωπα που συμμετέχουν σε νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που τηρούν απλογραφικά βιβλία και μπορούν να υποβάλουν δήλωση φορολογίας εισοδήματος μέχρι και την 31η Ιουλίου 2025.

3. Καταβολή φόρου σε 8 μηνιαίες δόσεις ή εφάπαξ με κλιμακωτή έκπτωση

Η καταβολή του φόρου γίνεται σε 8 ισόποσες μηνιαίες δόσεις, από τις οποίες η πρώτη καταβάλλεται μέχρι την Πέμπτη 31/7/2025 και οι υπόλοιπες 7 μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα των επόμενων 7 μηνών.

Εάν ο φόρος καταβληθεί εφάπαξ μέχρι τις 31/7/2025, παρέχεται στο συνολικό ποσό του φόρου, έκπτωση:

• 4% εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι τις 30/4,
• 3% εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι τις 15/6 και
• 2% εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι τις 15/7.

Αντίστοιχα, στους φορολογούμενους που συμμετέχουν σε νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που τηρούν απλογραφικά βιβλία παρέχεται έκπτωση:

• 4% εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι τις 30/4,
• 3% εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι τις 15/6 και
• 2% εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι τις 31/7.

Επισημαίνεται ότι, εάν υποβληθεί εμπρόθεσμη τροποποιητική δήλωση, από την οποία προκύπτει επιπλέον ποσό φόρου προς καταβολή, και ο φορολογούμενος επιθυμεί να εξοφλήσει το συνολικό ποσό του φόρου εφάπαξ έως τις 31/7/2025, παρέχεται:

• για το αρχικό ποσό φόρου, το ποσοστό έκπτωσης που αντιστοιχεί στον χρόνο υποβολής της αρχικής δήλωσης, ενώ
• εφόσον από την τροποποιητική δήλωση προκύπτει επιπλέον ποσό φόρου, το ποσοστό έκπτωσης που αντιστοιχεί στον χρόνο υποβολής της τροποποιητικής δήλωσης.

4. Μη επιβολή τέλους επιτηδεύματος στα φυσικά πρόσωπα.

Από το φορολογικό έτος 2024 καταργείται η επιβολή του τέλους επιτηδεύματος για όλα τα φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα.

5. Χορήγηση απαλλαγών για ακίνητα που ήταν κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.

Ιδιοκτήτες ακινήτων απαλλάσσονται από τον φόρο για μισθώματα που εισέπραξαν το 2024, για συμβάσεις τουλάχιστον τριετούς διάρκειας που συνάφθηκαν την περίοδο 8/9/2024 μέχρι και 31/12/2024, για κατοικίες έως 120 τ.μ., οι οποίες:

• κατά τα έτη 2022 και 2023 έχουν δηλωθεί ως κενά ακίνητα και δεν έχουν μισθωθεί, ιδιοχρησιμοποιηθεί ή παραχωρηθεί δωρεάν ή
• κατά το έτος 2023, έχουν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.

Επιπλέον, για τη χορήγηση της απαλλαγής, πρέπει από 1/1/2024 και μέχρι και την έναρξη της μίσθωσης, ο εκμισθωτής να μην έχει υποβάλει δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης για το ακίνητο ή να έχει υποβάλει για αυτό δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η απαλλαγή χορηγείται για τους 36 πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης.

6. Κοινή δήλωση συζύγων

Ξεκινώντας από τις φετινές φορολογικές δηλώσεις, οι σύζυγοι, υποβάλλουν κοινή δήλωση, από το φορολογικό έτος σύναψης του γάμου και για τα εισοδήματα του έτους αυτού. Συνεπώς οι φορολογούμενοι που τέλεσαν γάμο μέσα στο 2024 θα υποβάλουν κοινή δήλωση, ενώ όσοι τέλεσαν γάμο το 2025 θα υποβάλουν χωριστές δηλώσεις ΦΕ 2024.

7. Δηλώσεις αποβιωσάντων

Οι δηλώσεις των αποβιωσάντων, για εισοδήματα που απέκτησαν το έτος 2024 μέχρι και την ημερομηνία του θανάτου τους, υποβάλλονται από τους νόμιμους κληρονόμους τους για πρώτη φορά φέτος ψηφιακά. Επισημαίνεται, ότι οι δηλώσεις αυτές υποβάλλονται εμπρόθεσμα μέχρι τις 31/12/2025, ενώ η ημερομηνία που θα τεθεί στη διάθεση των φορολογουμένων η συγκεκριμένη λειτουργικότητα θα γίνει γνωστή με νεότερο δελτίο τύπου.

8. Ενημερώσεις φορολογουμένων

• Οι φορολογούμενοι που:

α) έχουν επιλεγεί για τη διαδικασία της αυτόματης υποβολής της δήλωσης από την ΑΑΔΕ, καθώς και

β) όσοι έχουν υποβάλει δηλώσεις πριν την λήξη της προθεσμίας υποβολής, θα ενημερώνονται κάθε δεκαπέντε ημέρες μέσω e-mail και στη θυρίδα τους στο myAADE και το myAADEapp για μεταβολές των στοιχείων που η ΑΑΔΕ έχει λάβει για αυτούς από τρίτους φορείς, ώστε να μπορούν να ελέγξουν εάν μεταβάλλεται η φορολογική τους υποχρέωση και να προβούν στις αναγκαίες ενέργειες.

9. Επιτάχυνση επιστροφών και συμψηφισμών φόρου

Επιπλέον, επιταχύνονται ακόμα περισσότερο οι συμψηφισμοί και οι επιστροφές φόρου, καθώς και οι πληρωμές των ποσών, ως εξής:

• Επιστροφές φόρου εισοδήματος σε φορολογούμενους που δεν έχουν φορολογικές ή ασφαλιστικές οφειλές ή δέσμευση ενημερότητας, θα αποστέλλονται στην Τράπεζα της Ελλάδος για άμεση επιστροφή σε εβδομαδιαία βάση.
• Επιστροφές φόρου εισοδήματος σε φορολογούμενους που δεν έχουν δέσμευση ενημερότητας και έχουν φορολογικές ή ασφαλιστικές οφειλές, θα συμψηφίζονται κεντρικά ανά εβδομάδα, αρχής γενομένης από 5-6 Απριλίου. Όσοι συμψηφισμοί δεν θα μπορούν να διενεργηθούν κεντρικά, διεκπεραιώνονται στον συντομότερο δυνατό χρόνο από τις αρμόδιες Υπηρεσίες, ΔΟΥ / ΚΕΒΕΙΣ, χωρίς να απαιτείται υποβολή αιτήματος επιστροφής από τον φορολογούμενο.
• Οφειλές από τον φόρο εισοδήματος θα συμψηφίζονται κατά προτεραιότητα με δικαιώματα επιστροφής, που υπάρχουν ή θα γεννηθούν μέχρι τις 31/7/2025, ώστε σε περίπτωση εξόφλησης του φόρου εισοδήματος μέσω του συμψηφισμού, να χορηγείται το ποσοστό έκπτωσης που αντιστοιχεί στον χρόνο υποβολής της δήλωσης.

Επισημαίνεται ότι, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ορθή δήλωση του λογαριασμού ΙΒΑΝ στην ψηφιακή πύλη myAADE στη διαδρομή Μητρώο & Επικοινωνία / Δήλωση Λογαριασμού ΙΒΑΝ. Αποδεκτοί είναι οι λογαριασμοί ΙΒΑΝ που τηρεί ο δικαιούχος σε παρόχους υπηρεσιών πληρωμών σε χώρες εντός του Ενιαίου Χώρου Πληρωμών σε Ευρώ (SEPA).

10. Υποβολή Δήλωσης και πληροφορίες:

Η υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων πραγματοποιείται μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), ακολουθώντας τη διαδρομή: Εφαρμογές > Δημοφιλείς Εφαρμογές > Δήλωση ΦΕΦΠ (Ε1-Ε2-Ε3).

Για περισσότερες πληροφορίες, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνούν με το Κέντρο Εξυπηρέτησης Φορολογουμένων (ΚΕΦ) της ΑΑΔΕ στο (+30) 213 162 1000, τις εργάσιμες ημέρες και ώρες 07:30 – 17:00.

---

ΑΝΑΛΥΣΗ: Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΩΝ ΠΟΥ ΠΡΟΚΥΠΤΟΥΝ ΑΠΟ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου, 

ΠΟΤΕ ΠΡΟΚΥΠΤΕΙ  ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ 

Oι ιδιοκτήτες  των ακινήτων φορολογούνται, μεταξύ άλλων και για το εισόδημα που προκύπτει από τα ακίνητά τους. Το εισόδημα αυτό μπορεί να καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Το εισόδημα των ακινήτων αφορά τα κτίρια, τίς κατασκευές, τις κάθε είδους εγκαταστάσεις και τον εξοπλισμό τους. Το εισόδημα αυτό μπορεί να προκύπτει από την ιδιοχρησιμοποίηση, την εκμίσθωση , την υπεκμίσθωση ή την δωρεάν παραχώρηση χρήσης των παρακάτω ακινήτων:

•       μεταλλεία, λατομεία, δασικές και αγροτικές εκτάσεις (λιβάδια, καλλιεργήσιμες ή βοσκήσιμες γαίες,) 
•       κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι πάνω  ή κάτω από την επιφάνεια του εδάφους  (ιχθυοτροφεία, λίμνες δεξαμενές, πηγές, φρέατα)
•       χώροι για την τοποθέτηση διαφημιστικών επιγραφών
•       κοινόχρηστοι χώροι σε ακίνητα

ΕΙΣΟΔΗΜΑ  ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΕΠΙΣΗΣ:  

•       Aκίνητο μαζί με έπιπλα-εξοπλισμό: Κατά την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης γης ή ακινήτου μαζί με τα έπιπλα ή τα μηχανήματά του (εξοπλισμός), ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία υπολογίζεται και φορολογείται και το εισόδημα που προκύπτει και από την εκμίσθωση των επίπλων ή μηχανημάτων.
•       Ενοίκιο από χρήση ιδιόκτητου χώρου: Eκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης χώρου γης ή ακινήτων για τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας, διαφημιστικών επιγραφών, κλπ. Στην περίπτωση αυτή περιλαμβάνεται η τοποθέτηση των πιο πάνω αποκλειστικά σε ιδιόκτητους χώρους,
•       Ενοίκιο από χρήση κοινόχρηστου χώρου: εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα, που ανήκουν στους ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών τους. Διευκρινίζεται ότι από 1/1/2014 το εισόδημα από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων δεν φορολογείται αυτοτελώς, αλλά δηλώνεται για να φορολογηθεί στις ατομικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, μαζί με τυχόν άλλα εισοδήματα ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών των διηρημένων ιδιοκτησιών, κατά το ποσοστό συμμετοχής καθενός στους κοινόχρηστους χώρους, όπως προκύπτει από τον κανονισμό της οροφοκτησίας, με βάση σχετική βεβαίωση που θα εκδίδει για το σκοπό αυτό ο διαχειριστής της πολυκατοικίας.
•       Η αποζημίωση για επίταξη: Η καταβολή αποζημίωσης για επίταξη και για εξωσυμβατική χρήση γης και ακινήτων,
•       To αντάλλαγμα κατά την μεταβίβαση της  ενάσκησης της επικαρπίας: Είναι  εισόδημα το αντάλλαγμα κατά τη μεταβίβαση της ενάσκησης επικαρπίας ακινήτου
•       Η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή:  Η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995.
•       Η ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων: Το εισόδημα που προκύπτει από ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων μαζί με τα παραρτήματα, τα εξαρτήματα, τις αποθήκες και τις γαίες που είναι συνεχόμενα με αυτά και χρησιμοποιούνται για την αποθήκευση πρώτων υλών και για την πρώτη εναπόθεση των βιοτεχνικών και βιομηχανικών προϊόντων, καθώς και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα κτίσματα που βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικές εκτάσεις για την διεξαγωγή των έργων γεωργικής επιχείρησης. Βιομηχανοστάσιο είναι το κτίσμα που έχει ειδικά ανεγερθεί για τη λειτουργία της βιοτεχνίας και της βιομηχανίας, στο οποίο έχουν μόνιμα προσαρμοστεί μηχανικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα κτίσματα επεξεργασίας και συντήρησης καπνών σε φύλλα ή άλλων εξαγώγιμων γεωργικών προϊόντων.
•         Διευκρινίζεται ότι,  ως εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση λογίζεται και το εισόδημα που αποκτά ο κύριος ή ο επικαρπωτής γης ή ακινήτων που εισφέρει τη χρήση τους λόγω συμμετοχής του σε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα. Τονίζεται, ότι η μισθωτική αξία, έναντι της οποίας ο εισφέρων (φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα) τη χρήση γης ή ακινήτου σε άλλο νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για κάλυψη του κεφαλαίου τους, λαμβάνει μετοχές ή άλλους τίτλους ισόποσης αξίας, αποτελεί για το μέτοχο ή εταίρο εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον το νομικό πρόσωπο ή η νομική οντότητα αντίστοιχα, προς το οποίο γίνεται η εισφορά, δεν αποκτά εμπράγματο δικαίωμα επί της γης ή του ακινήτου. 

Το παραπάνω εισόδημα για την υπαγωγή του σε φορολογία θα κατανεμηθεί στα αντίστοιχα έτη για τα οποία εισφέρεται η χρήση του ακινήτου (σχετ. αριθ. 124/1974 γνωμοδότηση του ΝΣΚ).

Επισημαίνεται, ότι η αποτίμηση της μισθωτικής αυτής αξίας για τις κεφαλαιουχικές εταιρείες προσδιορίζεται σύμφωνα με το άρθρο 9 του κ.ν.2190/1920, ενώ για τις προσωπικές εταιρείες και τις νομικές οντότητες λαμβάνεται υπόψη το τίμημα που αναγράφεται στη σύμβαση εισφοράς της χρήσης του ακινήτου, κατά περίπτωση.

•         Διευκρινίζεται ότι το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση γης ή ακινήτων αποτελεί τεκμαρτό εισόδημα για τον κύριο του ακινήτου και ταυτόχρονα εκπιπτόμενη δαπάνη όταν χρησιμοποιείται για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας,(δές και άρθρο 22 του ν.4172/2013).
•         Η ιδιοκατοίκηση ακινήτου: Τονίζεται ότι για την ιδιοκατοίκηση ακινήτου δεν προκύπτει εισόδημα από ακίνητη περιουσία, αλλά ετήσια αντικειμενική δαπάνη.

ΠΩΣ ΑΠΟΤΙΜΑΤΑΙ  ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ  ΣΕ ΟΛΕΣ ΤΙΣ  ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ    

•       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ είναι το ενοίκιο που εισπράττει ο ιδιοκτήτης από τον ενοικιαστή. (Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που δεν προκύπτει ετήσιο εισόδημα σε χρήμα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, θα τεκμαίρεται εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της περιουσίας αυτής).
•       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΣΕ ΕΙΔΟΣ αποτιμάται στην τρέχουσα  αξία του είδους (Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που δεν προκύπτει ετήσιο εισόδημα σε είδος από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, θα τεκμαίρεται εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της περιουσίας αυτής).
•       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΙΔΙΟΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΗ αποτιμάται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του  ακινήτου.
•       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΔΩΡΕΑΝ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗ αποτιμάται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.  (δήτε παρακάτω τις απαλλαγές)

ΠΩΣ ΦΟΡΟΛΟΓΕΙΤΑΙ  ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ     

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την παρακάτω κλίμακα:

Εισόδημα  ακινήτων    (ετήσιο)            0- 12.000€        φόρος  κλιμακίου      15%

Εισόδημα   ακινήτων   (ετήσιο)   12.001- 35.000€        φόρος  κλιμακίου      35%

Εισόδημα  ακινήτων    (ετήσιο)   35.001-                      φόρος  κλιμακίου      45%

 

ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ: Εάν  ο εκμισθωτής κατοικίας για βραχυχρόνια μίσθωση παρέχει ταυτόχρονα άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.), τότε το εισόδημα των ενοικίων κλπ παρεχομένων υπηρεσιών χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ειδικότερα σύμφωνα με το άρθρο 39 Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

"1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Συνεπώς σύμφωνα με το άρθρο 40 του ΚΦΕ, το  ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:

0 – 12.000 ευρώ:            15%

12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%

35.001 ευρώ και άνω:     45%

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό φορολογείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής."

4. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

5. Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσονται του τέλους διαμονής.

ΟΤΑΝ ΤΑ  ΕΝΟΙΚΙΑ  ΕΙΣΠΡΑΤΤΟΝΤΑΙ ΑΝΑΔΡΟΜΙΚΑ

Ειδικά, για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα.

ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ  ΑΠΟ ΤΟΝ ΦΟΡΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος των ακινήτων:

•   Το τεκμαρτό εισόδημα από την δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 μ2 προς ανιόντες ή κατιόντες, για να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία τους.
•   Το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.
•   Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.
•   Tα ακίνητα των ΟΤΑ : Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν οι Ο.Τ.Α. α' και β' βαθμού απαλλάσσεται του φόρου, εφόσον πρόκειται για: α) ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα των Ο.Τ.Α., καθώς και κοινής χρήσεως πράγματα που ανήκουν σε δήμο ή β) ακίνητα που παραχωρούνται κατά χρήση, χωρίς αντάλλαγμα, στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, εφόσον προορίζονται για την εξυπηρέτηση αναγκών κάθε αναγνωρισμένης βαθμίδας δημόσιας εκπαίδευσης, δημόσιων ή δημοτικών νοσοκομειακών συγκροτημάτων προς όφελος της δημόσιας υγείας, δημόσιων ή δημοτικών μονάδων κοινωνικής φροντίδας, δημόσιων ή δημοτικών παιδικών σταθμών ή βρεφοκομείων ή ορφανοτροφείων, δημόσιων ή δημοτικών γηροκομείων, Κ.Α.Π.Η., κέντρων και δομών προσωρινής υποδοχής - φιλοξενίας και εν γένει χώρων που καλύπτουν έκτακτες ανάγκες στέγασης και προσωρινής φιλοξενίας προσφύγων και μεταναστών. Ισχύς από 31/7/2018 και εφεξής.     Παράγρ.7 στο άρθρο 47 του ν.4172/2013      ΠΟΛ. 1157/2017

ΠΟΙΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ ΕΚΠΙΠΤΟΥΝ ΑΠΟ ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Οι παρακάτω δαπάνες (για όσα  ακίνητα έχουν εισόδημα) εκπίπτουν με τις αναφερόμενες προϋποθέσεις:

α) ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ: O εκμισθωτής ή ο παραχωρών εκπίπτει ποσοστό 5%, χωρίς δικαιολογητικά, για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου  (όχι όμως δαπάνες για προσθήκες ή βελτιώσεις στο κτίριο).

β) ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ: ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ: Ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών και τα κάθε είδους ιδρύματα εκπίπτει τις κάθε είδους δαπάνες του ακινήτου σε ποσοστό 75%. Ειδικά για το Άγιο Όρος το ποσοστό της έκπτωσης για τις δαπάνες αυτές ανέρχεται σε ποσοστό 100%.

γ) ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ: ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ή ΝΟΜΙΚΟΥ ΠΡΟΣΩΠΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΚΑΙ ΙΔΙΩΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΜΗ ΚΕΡΔΟΣΚΟΠΙΚΟΥ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑ :Τα έσοδα  από ακίνητα θεωρούνται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογούνται σήμερα με 29%. O εκμισθωτής ή ο παραχωρών μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα εκπίπτει τις  δαπάνες του ακινήτου σε ποσοστό 75%,(δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και οι πάγιες και λειτουργικές δαπάνες).

δ) ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΗΣ ΥΠΕΚΜΙΣΘΩΣΗΣ: Το μίσθωμα που καταβάλλει ο υπεκμισθωτής στον εκμισθωτή, στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, εκπίπτει ολόκληρο στα βιβλία του υπεκμισθωτή

ε) ANTIΠΛΗΜΜΥΡΙΚΑ ΕΡΓΑ: Οι δαπάνες αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών (ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ) εκπίπτουν σε ποσοστό 10%.

στ) ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΛΥΣΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΉΣ ΣΧΕΣΗΣ : Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου εκπίπτει στα βιβλία του εκμισθωτή.

ΤΑ ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ ΔΕΝ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΝΤΑΙ-ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ-ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ

 Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος Διαβάστε περισσότερα εδώ.

ΠΟΤΕ ΔΗΛΩΝΟΝΤΑΙ  ΣΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ  ΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ (ΕΝΟΙΚΙΑ)

Ο νόμος ορίζει ότι η δήλωση φορολογίας εισοδήματος του κάθε  φορολογούμενου (στην οποία περιλαμβάνονται και τα έσοδα από ενοίκια) πρέπει να υποβληθεί ηλεκτρονικά μέχρι την 30^η Ιουνίου του αμέσως επόμενου έτους.

Ο νόμος δεν ορίζει πότε πρέπει να αρχίσει κάθε χρόνο η υποβολή της δήλωσης αυτής. Στην πράξη, κάθε χρόνο, η ακριβής ημερομηνία έναρξης  και λήξης της υποβολής της δήλωσης φορολογίας  εισοδήματος είναι κινητή, δηλαδή αρχίζει και τελειώνει σε διαφορετικές ημερομηνίας ανάλογα με τις δυνατότητες που έχει το Υπουργείο Οικονομικών να ανοίξει η σχετική διαδυκτιακή εφαρμογή.

Ειδικά για φορολογούμενο που έχει αποβιώσει  ή όταν ο φορολογούμενος έχει μεταφέρει την φορολογική του κατοικία στο εξωτερικό, η παραπάνω δήλωση υποβάλλεται από τους υπόχρεους μέχρι την 31^η Δεκεμβρίου του επόμενου έτους.