Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation

ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ

ΤΕΧΝΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Φόρος Εισοδήματος Ακινήτων

Επτά σημαντικά σημεία πρέπει να προσέξουν στις εφετινές φορολογικές τους δηλώσεις οι εκμισθωτές ακινήτων, τα οποία προκύπτουν από πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις που αφορούν κυρίως στους ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν κατάφεραν να εισπράξουν τα ενοίκια από τους μισθωτές τους, κατά τη διάρκεια του 2021: 

1. Εφαρμογή ειδικών ρυθμίσεων για τα ενοίκια που έμειναν ανείσπρακτα το 2021, λόγω άρνησης ή αδυναμίας των ενοικιαστών να τα καταβάλουν. Για το φορολογικό έτος 2021 τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δεν έχουν εισπραχθεί από τους ενοικιαστές λόγω οικονομικής τους αδυναμίας, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημα του δικαιούχου ιδιοκτήτη εφόσον, μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί (κατατεθεί και κοινοποιηθεί) εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων και έχει προσκομιστεί πριν την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, το κατά περίπτωση ευκρινές αντίγραφο αυτών στη ΔΟΥ. Τα ποσά των ανείσπρακτων αυτών εισοδημάτων πρέπει να αναγραφούν στους κωδικούς 125-126 του Πίνακα 4Δ2 της δήλωσης. 

2 Τρόπος δήλωσης ανείσπρακτων μισθωμάτων έτους 2020. Στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος, στους κωδικούς 125-126 του Πίνακα 4Δ2, και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2021, δηλώνονται τα συνολικά ποσά στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γαιών – γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του Πίνακα αυτού.

Ο φορολογούμενος που το φορολογικό έτος 2020, δήλωσε ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, με την προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας της μίσθωσης, λόγω μη καταβολής του μισθώματος ή εξώδικης όχλησης για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων οφείλει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, να προσκομίσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μη φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020.

Σε περίπτωση που προσκομιστούν τα εν λόγω δικαιολογητικά, τα συγκεκριμένα εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν. Στην περίπτωση που τα ως άνω δικαιολογητικά δεν προσκομιστούν εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα μισθώματα αυτά με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, η οποία υποβάλλεται στη ΔΟΥ, χωρίς τόκους και πρόστιμα μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.

Το εκκαθαριστικό σημείωμα (η πράξη διοικητικού προσδιορισμού του φόρου), στην περίπτωση αυτή, θα εκδοθεί και θα κοινοποιηθεί στους φορολογούμενους, από τη ΔΟΥ που εκκαθάρισε την αρχική δήλωση. Σε περίπτωση που δεν υποβληθεί τροποποιητική δήλωση φορολογίας εισοδήματος μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2022 θα εκδίδεται από τη ΔΟΥ το εκκαθαριστικό (πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου) με το επιπλέον εισόδημα και τον επιπλέον οφειλόμενο φόρο. 

3 Προαιρετική αναγραφή του μηνιαίου μισθώματος στο έντυπο Ε2. Για το φορολογικό έτος 2021 επιτρέπεται να αναγράφεται στο έντυπο Ε2 μόνο το συνολικό ακαθάριστο ποσό του εισοδήματος από την εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιοχρησιμοποίηση ακίνητης περιουσίας ανά ακίνητο και ανά μισθωτή/χρήστη, χωρίς να απαιτείται η συμπλήρωση, στη στήλη 11, του μηνιαίου μισθώματος/υπομισθώματος ή τεκμαρτού ποσού που αντιστοιχεί στην ιδιοχρησιμοποίηση ή την δωρεάν παραχώρηση της ακίνητης περιουσίας. 

4 Τρόπος δήλωσης των εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. Από την 1/1/2017 το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού (μέσω ψηφιακών πλατφορμών), θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Το εν λόγω εισόδημα πρέπει να δηλωθεί, κατά την ηλεκτρονική υποβολή, συγκεντρωτικά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2, στους κωδικούς 60 «Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και 61 «Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και μεταφέρεται στους αντίστοιχους κωδικούς του Πίνακα 4Δ2. Επίσης, στον κωδικό 63 της στήλης 17 «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας» πρέπει να δηλωθεί το ακαθάριστο εισόδημα που απέκτησε ο ιδιοκτήτης από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώθηκε βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται από την Φορολογική Διοίκηση στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1. 

5 Εξεύρεση καθαρού φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια και φορολόγησή του από το πρώτο ευρώ με φόρο εισοδήματος 15%-45%. Τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται από το πρώτο ευρώ και με συντελεστές από 15% έως 45%, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από αυτά ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Ειδικότερα, το 95% του αθροίσματος των ενοικίων που εισπράχθηκαν πραγματικά κατά το προηγούμενο έτος και των τυχόν τεκμαρτών μισθωμάτων που προκύπτουν για το προηγούμενο έτος σε περίπτωση ιδιόχρησης επαγγελματικής στέγης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτων αποτελεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα το οποίο υπάγεται σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστές:

* 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος

* 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

* 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ: Φορολογούμενος που απέκτησε κατά τη διάρκεια του 2020 συνολικό εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 19.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:

* 12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ

* 7.000 ευρώ Χ 35% = 2.450 ευρώ

* 1.800 ευρώ + 2.450 ευρώ = 4.250 ευρώ

Συνεπώς, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 4.250 ευρώ.

Επίσης ένας άλλος φορολογούμενος που απέκτησε το 2020 συνολικό εισόδημα 26.316 ευρώ από ακίνητα θα φορολογηθεί για εισόδημα 25.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5%, λόγω αυτόματης έκπτωσης των δαπανών για λειτουργικές ανάγκες των εκιμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος εισοδήματος που θα κληθεί να πληρώσει θα υπολογιστεί ως εξής:

* 12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ

* 13.000 ευρώ Χ 35% = 4.550 ευρώ

* 1.800 ευρώ + 4.550 ευρώ = 6.350 ευρώ

Συνεπώς, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 6.350 ευρώ.

6 Εκπτωση από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος του 40% των δαπανών που πραγματοποίησε το 2021 κάθε ιδιοκτήτης για να εξοφλήσει αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων του. Οι δαπάνες που πραγματοποίησε από την 1η-1-2020 μέχρι και την 31η-12-2020 κάθε κύριος, επικαρπωτής ή ψιλός κύριος κατοικιών και λοιπών κτιρίων, για να εξοφλήσει αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων αυτών, μειώνουν σε ποσοστό 40% του ύψους τους, τους φόρους που αναλογούν στα συνολικά φορολογητέα εισοδήματα του, για τα έτη 2020, 2021, 2022 και 2023.

Ουσιαστικά το 40% της συνολικής δαπάνης που έχει πραγματοποιηθεί το 2020, κατανέμεται ισόποσα ως πίστωση – έκπτωση φόρου στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2021, 2022, 2023 και 2024, οι οποίες αφορούν, αντιστοίχως, στα εισοδήματα των ετών 2020, 2021, 2022 και 2023. Το ποσό της εκπιπτόμενης δαπάνης που αντιστοιχεί στη φορολογική δήλωση καθενός από τα έτη 2021, 2022, 2024 και 2024, ανέρχεται στο ¼ του 40% της δαπάνης, δηλαδή ισούται τελικά με το 10% της δαπάνης. Το ποσό αυτό θα μειώσει τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του φορολογούμενου ιδιοκτήτη ή ψιλού κυρίου, σε κάθε ένα από τα έτη αυτά.

Εάν οι δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης των κτισμάτων πραγματοποιήθηκαν από την 1η-1-2021 μέχρι και την 31η-12-2021, τότε μειώνουν σε ποσοστό 40% του ύψους τους, τους φόρους που αναλογούν στα συνολικά φορολογητέα εισοδήματα του ιδιοκτήτη, για τα έτη 2021, 2022, 2023 και 2024. Και σ΄ αυτή την περίπτωση, το 40% της συνολικής δαπάνης που έχει πραγματοποιηθεί το 2021, κατανέμεται ισόποσα ως πίστωση -έκπτωση φόρου στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2022, 2023, 2024 και 2025, οι οποίες αφορούν, αντιστοίχως, στα εισοδήματα των ετών 2021, 2022, 2023 και 2024.

Συνεπώς, και σ’ αυτή την περίπτωση, το ποσό της εκπιπτόμενης δαπάνης που αντιστοιχεί στη φορολογική δήλωση καθενός από τα έτη 2022, 2023, 2024 και 2025, ανέρχεται στο ¼ του 40% της δαπάνης, δηλαδή ισούται τελικά με το 10% της δαπάνης. Το ποσό αυτό θα μειώσει το φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του φορολογούμενου ιδιοκτήτη ή ψιλού κυρίου, σε κάθε ένα από τα έτη αυτά.

Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες, και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών. Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει η έκπτωση είναι οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά και να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.

Οι δαπάνες θα πρέπει να μην έχουν εκπέσει από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επιπλέον, το μέτρο καλύπτει κτίρια τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.

Ενεργειακές δαπάνες:

Ως ενεργειακές δαπάνες που αναγνωρίζονται για έκπτωση θεωρούνται αυτές που αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τα ακόλουθα:

* Τοποθέτηση θερμομόνωσης.

* Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων.

* Εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης/ψύξης, καθώς και των αναγκαίων υποδομών και στοιχείων, ώστε το κτίριο να καθίσταται πλήρως λειτουργικό.

* Εγκατάσταση διατάξεων αυτόματου ελέγχου της λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης/ψύξης.

* Εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστημάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες) όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα.

* Εγκατάσταση συστήματος παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ).

* Εγκατάσταση συστήματος μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας.

* Αναβάθμιση φωτισμού των κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

Λειτουργικές δαπάνες:

Ως λειτουργικές-αισθητικές δαπάνες που αναγνωρίζονται για έκπτωση θεωρούνται αυτές που αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τα ακόλουθα:

* Τοποθέτηση/αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης.

* Τοποθέτηση/αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.

* Συντήρηση/επισκευή στέγης.

* Επισκευή τοιχοποιίας/Χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων.

* Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστημάτων σκίασης.

* Αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα.

* Εγκατάσταση οικιακών σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων οχημάτων.

* Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.

7 Μη εφαρμογή της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης. Τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2021 τα οποία προήλθαν από εκμισθώσεις ακινήτων (καθώς επίσης κι από όλες τις άλλες πηγές, πλην των μισθών και των συντάξεων), απαλλάσσονται και φέτος από την ειδική εισφορά αλληλεγγύης, η οποία μέχρι πρόπερσι υπολογιζόταν κλιμακωτά, με συντελεστές 2,2% έως 10%, επί του συνολικού ετήσιου ατομικού φορολογητέου εισοδήματος κάθε φορολογουμένου, εφόσον το εισόδημα αυτό είναι μεγαλύτερο από 12.000 ευρώ.


Η ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΩΝ ΠΟΥ ΠΡΟΚΥΠΤΟΥΝ ΑΠΟ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου, 

ΠΟΤΕ ΠΡΟΚΥΠΤΕΙ  ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ 

Oι ιδιοκτήτες  των ακινήτων φορολογούνται, μεταξύ άλλων και για το εισόδημα που προκύπτει από τα ακίνητά τους. Το εισόδημα αυτό μπορεί να καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Το εισόδημα των ακινήτων αφορά τα κτίρια, τίς κατασκευές, τις κάθε είδους εγκαταστάσεις και τον εξοπλισμό τους. Το εισόδημα αυτό μπορεί να προκύπτει από την ιδιοχρησιμοποίηση, την εκμίσθωση , την υπεκμίσθωση ή την δωρεάν παραχώρηση χρήσης των παρακάτω ακινήτων:

  •       μεταλλεία, λατομεία, δασικές και αγροτικές εκτάσεις (λιβάδια, καλλιεργήσιμες ή βοσκήσιμες γαίες,) 
  •       κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι πάνω  ή κάτω από την επιφάνεια του εδάφους  (ιχθυοτροφεία, λίμνες δεξαμενές, πηγές, φρέατα)
  •       χώροι για την τοποθέτηση διαφημιστικών επιγραφών
  •       κοινόχρηστοι χώροι σε ακίνητα

ΕΙΣΟΔΗΜΑ  ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΕΠΙΣΗΣ:  

  •       Aκίνητο μαζί με έπιπλα-εξοπλισμό: Κατά την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης γης ή ακινήτου μαζί με τα έπιπλα ή τα μηχανήματά του (εξοπλισμός), ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία υπολογίζεται και φορολογείται και το εισόδημα που προκύπτει και από την εκμίσθωση των επίπλων ή μηχανημάτων.
  •       Ενοίκιο από χρήση ιδιόκτητου χώρου: Eκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης χώρου γης ή ακινήτων για τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας, διαφημιστικών επιγραφών, κλπ. Στην περίπτωση αυτή περιλαμβάνεται η τοποθέτηση των πιο πάνω αποκλειστικά σε ιδιόκτητους χώρους,
  •       Ενοίκιο από χρήση κοινόχρηστου χώρου: εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα, που ανήκουν στους ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών τους. Διευκρινίζεται ότι από 1/1/2014 το εισόδημα από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων δεν φορολογείται αυτοτελώς, αλλά δηλώνεται για να φορολογηθεί στις ατομικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, μαζί με τυχόν άλλα εισοδήματα ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών των διηρημένων ιδιοκτησιών, κατά το ποσοστό συμμετοχής καθενός στους κοινόχρηστους χώρους, όπως προκύπτει από τον κανονισμό της οροφοκτησίας, με βάση σχετική βεβαίωση που θα εκδίδει για το σκοπό αυτό ο διαχειριστής της πολυκατοικίας.
  •       Η αποζημίωση για επίταξη: Η καταβολή αποζημίωσης για επίταξη και για εξωσυμβατική χρήση γης και ακινήτων,
  •       To αντάλλαγμα κατά την μεταβίβαση της  ενάσκησης της επικαρπίας: Είναι  εισόδημα το αντάλλαγμα κατά τη μεταβίβαση της ενάσκησης επικαρπίας ακινήτου
  •       Η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή:  Η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995.
  •       Η ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων: Το εισόδημα που προκύπτει από ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων μαζί με τα παραρτήματα, τα εξαρτήματα, τις αποθήκες και τις γαίες που είναι συνεχόμενα με αυτά και χρησιμοποιούνται για την αποθήκευση πρώτων υλών και για την πρώτη εναπόθεση των βιοτεχνικών και βιομηχανικών προϊόντων, καθώς και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα κτίσματα που βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικές εκτάσεις για την διεξαγωγή των έργων γεωργικής επιχείρησης. Βιομηχανοστάσιο είναι το κτίσμα που έχει ειδικά ανεγερθεί για τη λειτουργία της βιοτεχνίας και της βιομηχανίας, στο οποίο έχουν μόνιμα προσαρμοστεί μηχανικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα κτίσματα επεξεργασίας και συντήρησης καπνών σε φύλλα ή άλλων εξαγώγιμων γεωργικών προϊόντων.
  •         Διευκρινίζεται ότι,  ως εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση λογίζεται και το εισόδημα που αποκτά ο κύριος ή ο επικαρπωτής γης ή ακινήτων που εισφέρει τη χρήση τους λόγω συμμετοχής του σε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα. Τονίζεται, ότι η μισθωτική αξία, έναντι της οποίας ο εισφέρων (φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα) τη χρήση γης ή ακινήτου σε άλλο νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για κάλυψη του κεφαλαίου τους, λαμβάνει μετοχές ή άλλους τίτλους ισόποσης αξίας, αποτελεί για το μέτοχο ή εταίρο εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον το νομικό πρόσωπο ή η νομική οντότητα αντίστοιχα, προς το οποίο γίνεται η εισφορά, δεν αποκτά εμπράγματο δικαίωμα επί της γης ή του ακινήτου. 

Το παραπάνω εισόδημα για την υπαγωγή του σε φορολογία θα κατανεμηθεί στα αντίστοιχα έτη για τα οποία εισφέρεται η χρήση του ακινήτου (σχετ. αριθ. 124/1974 γνωμοδότηση του ΝΣΚ).

Επισημαίνεται, ότι η αποτίμηση της μισθωτικής αυτής αξίας για τις κεφαλαιουχικές εταιρείες προσδιορίζεται σύμφωνα με το άρθρο 9 του κ.ν.2190/1920, ενώ για τις προσωπικές εταιρείες και τις νομικές οντότητες λαμβάνεται υπόψη το τίμημα που αναγράφεται στη σύμβαση εισφοράς της χρήσης του ακινήτου, κατά περίπτωση.

  •         Διευκρινίζεται ότι το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση γης ή ακινήτων αποτελεί τεκμαρτό εισόδημα για τον κύριο του ακινήτου και ταυτόχρονα εκπιπτόμενη δαπάνη όταν χρησιμοποιείται για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας,(δές και άρθρο 22 του ν.4172/2013).
  •         Η ιδιοκατοίκηση ακινήτου: Τονίζεται ότι για την ιδιοκατοίκηση ακινήτου δεν προκύπτει εισόδημα από ακίνητη περιουσία, αλλά ετήσια αντικειμενική δαπάνη.

ΠΩΣ ΑΠΟΤΙΜΑΤΑΙ  ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ  ΣΕ ΟΛΕΣ ΤΙΣ  ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ    

  •       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ είναι το ενοίκιο που εισπράττει ο ιδιοκτήτης από τον ενοικιαστή. (Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που δεν προκύπτει ετήσιο εισόδημα σε χρήμα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, θα τεκμαίρεται εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της περιουσίας αυτής).
  •       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΣΕ ΕΙΔΟΣ αποτιμάται στην τρέχουσα  αξία του είδους (Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που δεν προκύπτει ετήσιο εισόδημα σε είδος από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, θα τεκμαίρεται εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της περιουσίας αυτής).
  •       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΙΔΙΟΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΗ αποτιμάται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του  ακινήτου.
  •       ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΔΩΡΕΑΝ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗ αποτιμάται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.  (δήτε παρακάτω τις απαλλαγές)

ΠΩΣ ΦΟΡΟΛΟΓΕΙΤΑΙ  ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ     

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς, σύμφωνα με την παρακάτω κλίμακα:

Εισόδημα  ακινήτων    (ετήσιο)            0- 12.000€        φόρος  κλιμακίου      15%

Εισόδημα   ακινήτων   (ετήσιο)   12.001- 35.000€        φόρος  κλιμακίου      35%

Εισόδημα  ακινήτων    (ετήσιο)   35.001-                      φόρος  κλιμακίου      45%

 

ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΑΠΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ: Εάν  ο εκμισθωτής κατοικίας για βραχυχρόνια μίσθωση παρέχει ταυτόχρονα άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.), τότε το εισόδημα των ενοικίων κλπ παρεχομένων υπηρεσιών χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ειδικότερα σύμφωνα με το άρθρο 39 Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

"1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Συνεπώς σύμφωνα με το άρθρο 40 του ΚΦΕ, το  ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:

0 – 12.000 ευρώ:            15%

12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%

35.001 ευρώ και άνω:     45%

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό φορολογείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής."

4. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

5. Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσονται του τέλους διαμονής.

ΟΤΑΝ ΤΑ  ΕΝΟΙΚΙΑ  ΕΙΣΠΡΑΤΤΟΝΤΑΙ ΑΝΑΔΡΟΜΙΚΑ

Ειδικά, για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα.

ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ  ΑΠΟ ΤΟΝ ΦΟΡΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος των ακινήτων:

  •   Το τεκμαρτό εισόδημα από την δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 μ2 προς ανιόντες ή κατιόντες, για να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία τους.
  •   Το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.
  •   Ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.
  •   Tα ακίνητα των ΟΤΑ : Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν οι Ο.Τ.Α. α' και β' βαθμού απαλλάσσεται του φόρου, εφόσον πρόκειται για: α) ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα των Ο.Τ.Α., καθώς και κοινής χρήσεως πράγματα που ανήκουν σε δήμο ή β) ακίνητα που παραχωρούνται κατά χρήση, χωρίς αντάλλαγμα, στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, εφόσον προορίζονται για την εξυπηρέτηση αναγκών κάθε αναγνωρισμένης βαθμίδας δημόσιας εκπαίδευσης, δημόσιων ή δημοτικών νοσοκομειακών συγκροτημάτων προς όφελος της δημόσιας υγείας, δημόσιων ή δημοτικών μονάδων κοινωνικής φροντίδας, δημόσιων ή δημοτικών παιδικών σταθμών ή βρεφοκομείων ή ορφανοτροφείων, δημόσιων ή δημοτικών γηροκομείων, Κ.Α.Π.Η., κέντρων και δομών προσωρινής υποδοχής - φιλοξενίας και εν γένει χώρων που καλύπτουν έκτακτες ανάγκες στέγασης και προσωρινής φιλοξενίας προσφύγων και μεταναστών. Ισχύς από 31/7/2018 και εφεξής.     Παράγρ.7 στο άρθρο 47 του ν.4172/2013      ΠΟΛ. 1157/2017

ΠΟΙΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ ΕΚΠΙΠΤΟΥΝ ΑΠΟ ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Οι παρακάτω δαπάνες (για όσα  ακίνητα έχουν εισόδημα) εκπίπτουν με τις αναφερόμενες προϋποθέσεις:

α) ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ: O εκμισθωτής ή ο παραχωρών εκπίπτει ποσοστό 5%, χωρίς δικαιολογητικά, για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου  (όχι όμως δαπάνες για προσθήκες ή βελτιώσεις στο κτίριο).

β) ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ: ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ: Ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών και τα κάθε είδους ιδρύματα εκπίπτει τις κάθε είδους δαπάνες του ακινήτου σε ποσοστό 75%. Ειδικά για το Άγιο Όρος το ποσοστό της έκπτωσης για τις δαπάνες αυτές ανέρχεται σε ποσοστό 100%.

γ) ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ: ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ή ΝΟΜΙΚΟΥ ΠΡΟΣΩΠΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΚΑΙ ΙΔΙΩΤΙΚΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ ΜΗ ΚΕΡΔΟΣΚΟΠΙΚΟΥ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑ :Τα έσοδα  από ακίνητα θεωρούνται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογούνται σήμερα με 29%. O εκμισθωτής ή ο παραχωρών μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα εκπίπτει τις  δαπάνες του ακινήτου σε ποσοστό 75%,(δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και οι πάγιες και λειτουργικές δαπάνες).


δ) ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΗΣ ΥΠΕΚΜΙΣΘΩΣΗΣ: Το μίσθωμα που καταβάλλει ο υπεκμισθωτής στον εκμισθωτή, στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, εκπίπτει ολόκληρο στα βιβλία του υπεκμισθωτή

ε) ANTIΠΛΗΜΜΥΡΙΚΑ ΕΡΓΑ: Οι δαπάνες αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών (ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΝΟΜΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ) εκπίπτουν σε ποσοστό 10%.

στ) ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΛΥΣΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΉΣ ΣΧΕΣΗΣ : Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου εκπίπτει στα βιβλία του εκμισθωτή.

ΤΑ ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ ΔΕΝ ΦΟΡΟΛΟΓΟΥΝΤΑΙ-ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ-ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ

 Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος

ΠΟΤΕ ΔΗΛΩΝΟΝΤΑΙ  ΣΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ  ΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ ΑΠΟ ΑΚΙΝΗΤΑ (ΕΝΟΙΚΙΑ)

Ο νόμος ορίζει ότι η δήλωση φορολογίας εισοδήματος του κάθε  φορολογούμενου (στην οποία περιλαμβάνονται και τα έσοδα από ενοίκια) πρέπει να υποβληθεί ηλεκτρονικά μέχρι την 30η Ιουνίου του αμέσως επόμενου έτους.

Ο νόμος δεν ορίζει πότε πρέπει να αρχίσει κάθε χρόνο η υποβολή της δήλωσης αυτής. Στην πράξη, κάθε χρόνο, η ακριβής ημερομηνία έναρξης  και λήξης της υποβολής της δήλωσης φορολογίας  εισοδήματος είναι κινητή, δηλαδή αρχίζει και τελειώνει σε διαφορετικές ημερομηνίας ανάλογα με τις δυνατότητες που έχει το Υπουργείο Οικονομικών να ανοίξει η σχετική διαδυκτιακή εφαρμογή.

Ειδικά για φορολογούμενο που έχει αποβιώσει  ή όταν ο φορολογούμενος έχει μεταφέρει την φορολογική του κατοικία στο εξωτερικό, η παραπάνω δήλωση υποβάλλεται από τους υπόχρεους μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του επόμενου έτους.