Του Αργύρη Δεμερτζή/EcoPress.gr 

Από την Τρίτη του Πάσχα 26 Απριλίου 2022 ανοίγει η ψηφιακή πλατφόρμα του Κτηματολογίου για τη χορήγηση ηλεκτρονικού πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου, που είναι απαραίτητο πιστοποιητικό για τη σύνταξη συμβολαίων και την εγγραφή στα κτηματολογικά βιβλία κάθε είδους δικαιοπραξίας για ακίνητα, στις υπό κτηματογράφηση περιοχές της χώρας, που βρίσκονται στο στάδιο της ανάρτησης και εντός του 2022, αφορά σε συνολικά 16 εκατομμύρια δικαιώματα.

-«Από την ημερομηνία έναρξης της ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων και έως τις πρώτες εγγραφές απαγορεύεται με ποινή ακυρότητας η σύνταξη συμβολαίων για τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων σε ακίνητα των ανωτέρω περιοχών αν δεν μνημονεύεται στο συμβόλαιο και δεν επισυνάπτεται σε αυτό πιστοποιητικό κτηματογραφουμενου ακινήτου», τονίζεται σε εγκύκλιο της «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και παράλληλα υπογραμμίζεται ότι η ισχύουσα νομοθεσία «απαγορεύει στον Υποθηκοφύλακα να καταχωρίσει ένα τέτοιο άκυρο συμβόλαιο».

2022 = "Έτος ανάρτησης"

Οι σχετικές ρυθμίσεις αφορούν μεγάλη πλειοψηφία ιδιοκτητών ακινήτων σε όλη τη χώρα, καθώς το 2022 χαρακτηρίζεται για το Κτηματολόγιο, ως «έτος ανάρτησης». Συγκεκριμένα σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του φορέα του Κτηματολογίου, από τα 39,1 εκατ. ιδιοκτησιακά δικαιώματα που εκτιμάται ότι υπάρχουν στην Ελλάδα, οι αναρτήσεις και οι προαναρτήσεις που ξεκίνησαν (με μια από τις μεγαλύτερες στη Θεσσαλονίκη,  και πολλές άλλες περιοχές της χώρας και προγραμματίζονται για το 2022 αφορούν το 41% των συνολικών δικαιωμάτων, ήτοι 15,9 εκατ. δικαιώματα. Πιο συγκεκριμένα, οι αναρτήσεις για το επόμενο έτος αφορούν 13,3 εκατ. δικαιώματα και οι προαναρτήσεις 2,6 εκατ. δικαιώματα.

Η εγκύκλιος της «Ελληνικό Κτηματολόγιο»

Η εγκύκλιος της «Ελληνικό Κτηματολόγιο», που υπογράφει η Έλενα Φουγιαξή,  Δικηγόρος Προϊστάμενη Τμήματος Νομικής Υποστήριξης Κτηματογράφησης έχει θέμα: «Εναρξη ισχύος των διατυπώσεων του άρθρ. 5 του Ν. 2308/1995, όπως ισχύει σήμερα, μετά τη τροποποίηση με τον ν. 4164/2013 για τη σύνταξη συμβολαίων για τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων σε ακίνητα που ανήκουν σε δήμους (στους οποίους η κτηματογράφηση βρίσκεται σε ανάρτηση), για τη διεξαγωγή δικών, καθώς και για την αίτηση καταχώριση της πράξης στα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου». Ειδικότερα σημειώνεται ότι:

Πότε απαγορεύεται με ποινή ακυρότητας η σύνταξη συμβολαίων

Α. Κατά τα οριζόμενα στο άρθ. 5 παρ. 1 του Νόμου 2308/1995 όπως ισχύει, από την ημερομηνία έναρξης της ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων και έως τις πρώτες εγγραφές απαγορεύεται με ποινή ακυρότητας η σύνταξη συμβολαίων για τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων σε ακίνητα των ανωτέρω περιοχών αν δεν μνημονεύεται στο συμβόλαιο και δεν επισυνάπτεται σε αυτό πιστοποιητικό κτηματογραφουμενου ακινήτου, που εκδίδεται από το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης.

1.Σε ό,τι αφορά στη σύνταξη συμβολαίων, το άρθ. 5 παρ. 1 του Ν.2308/1995, όπως ισχύει, προβλέπει ρητή ακυρότητα και η παρ. 3 του ίδιου άρθρου απαγορεύει στον Υποθηκοφύλακα να καταχωρίσει ένα τέτοιο άκυρο συμβόλαιο. Κρίσιμος χρόνος προσκόμισης του πιστοποιητικού κτηματογραφουμενου ακινήτου είναι, όχι ο χρόνος ελέγχου από τον υποθηκοφύλακα, αλλά ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου. Αν συνεπώς ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου είναι προγενέστερος της έναρξης περιόδου των απαγορεύσεων του άρθ. 5 του Ν. 2308/1995, δεν τίθεται θέμα ελέγχου της ύπαρξης ή όχι πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου.

2.Επί του πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου αναγράφεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του ακινήτου που αφορά η συμβολαιογραφική πράξη, όπως αυτό (το ακίνητο) έχει κτηματογραφηθεί μέχρι τη στιγμή της ανάρτησης των στοιχείων και περιέχονται στοιχεία εκ του προσωρινού κτηματολογικού διαγράμματος της ανάρτησης.

3.Με τη με αριθμό 135/7/15.04.2021 από απόφαση του ΔΣ του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο» καθορίσθηκε η διαδικασία έκδοσης και χορήγησης ηλεκτρονικού πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου με ημερομηνία έναρξης της διαδικασίας την 26η Απριλίου 2021.

Έκδοση ηλεκτρονικού πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου

Η έκδοση ηλεκτρονικού πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου διενεργείται από τον Φορέα, η δε πληρωμή του πραγματοποιείται μέσω των διαδικτυακών υπηρεσιών του με την καταβολή παγίου τέλους 5 ευρώ μέσω πιστωτικής ή χρεωστικής κάρτας.

Εάν ο αιτών γνωρίζει τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), το ηλεκτρονικό πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου εκδίδεται και χορηγείται αυτόματα από τις διαδικτυακές υπηρεσίες.

Στις λοιπές περιπτώσεις (π.χ. μη ανάρτηση του δικαιώματος λόγω μη θεμελίωσης του δικαιώματος ή πρόκρισης αλλοτρίου, κληρονόμος δικαιούχου το δικαίωμα του οποίου είχε περιληφθεί στην ανάρτηση κλπ), ο αιτών απευθύνεται στην ηλεκτρονική διεύθυνση του αρμόδιου γραφείου κτηματογράφησης για την ανεύρεση του ΚΑΕΚ και στη συνέχεια ολοκληρώνει την αίτηση και εκδίδεται από τον φορέα το ηλεκτρονικό πιστοποιητικό.

Τα εκδιδόμενα πιστοποιητικά έχουν μορφή pdf και φέρουν εγκεκριμένη ηλεκτρονική χρονοσφραγίδα του Φορέα, καθώς και εγκεκριμένη ηλεκτρονική σφραγίδα του Φορέα. Στα πιστοποιητικά αναγράφεται μοναδικός συστημικός κωδικός για την πιστοποίηση της αυθεντικότητάς τους μέσω λειτουργίας υπηρεσίας επιβεβαίωσης αυθεντικότητας. Το εκτύπωμα του πιστοποιητικού λογίζεται ως επίσημο αντίγραφο.

Επί του πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου αναγράφεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του ακινήτου που αφορά η συμβολαιογραφική πράξη, όπως αυτό (το ακίνητο) έχει κτηματογραφηθεί μέχρι τη στιγμή της ανάρτησης των στοιχείων και περιέχονται στοιχεία εκ του προσωρινού κτηματολογικού διαγράμματος της ανάρτησης. Σε περίπτωση που η υπό σύνταξη συμβολαιογραφική πράξη αφορά διηρημένη ιδιοκτησία, το πιστοποιητικό θα αφορά την διηρημένη ιδιοκτησία.

Σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο για το οποίο ζητείται η χορήγηση πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου δεν έχει εντοπιστεί ή έχει εντοπιστεί λανθασμένα στα στοιχεία της ανάρτησης, τότε ο/οι αιτούμενος/οι οφείλει/ουν να εντοπίσει/ουν ορθά επί των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων και να λάβει/ουν το/τα πιστοποιητικό/ά κτηματογραφούμενου ακινήτου, στο οποίο θα αναγράφεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) που αφορά στο ορθώς εντοπισμένο ακίνητο, το οποίο άλλωστε περιγράφεται στην υπό σύνταξη συμβολαιογραφική πράξη.

Εάν το εντοπισθέν ακίνητο είχε αποτυπωθεί εντός ευρύτερης περιοχής τότε χορηγείται πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) της ευρύτερης περιοχής με τα στοιχεία του αντίστοιχου προσωρινού κτηματολογικού διαγράμματος της ευρύτερης περιοχής.

Σε καμία περίπτωση δεν εκδίδεται πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου για ανεντόπιστο ακίνητο.

Τι ισχύει για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Β. Ειδικότερα κατά τα οριζόμενα στο τελ. εδάφιο του άρθ. 2 παρ. 9 του Ν.2308/1995, όπως ισχύει, μετά την ανάρτηση των στοιχείων της κτηματογράφησης δεν επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης εμπράγματου δικαιώματος με αιτία κτήσης έκτακτη χρησικτησία, εφόσον αφορά σε ακίνητο το οποίο καταχωρίσθηκε στα προσωρινά στοιχεία της ανάρτησης ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται η υποβολή ένστασης, για την απόδειξη της κατάθεσης της οποίας, το Γραφείο Κτηματογράφησης εκδίδει, αντί του πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου, πιστοποιητικό υποβολής ένστασης. Η ένσταση επιδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο επί ποινή απαραδέκτου και το αποδεικτικό της επιδόσεως αυτής από κοινού μετά του πιστοποιητικού υποβολής ένστασης, χρησιμοποιείται για τα σύνταξη συμβολαίων, τη διεξαγωγή δικών και τις εγγραφές στα τηρούμενα βιβλία στα αρμόδια υποθηκοφυλακεία.

Η ανωτέρω διάταξη θεσπίστηκε προκειμένου να αποκλειστεί ο κίνδυνος επιτήδειοι να σπεύσουν μετά την ανάρτηση να δηλώσουν ακίνητα με έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα που έχουν καταχωριστεί στα στοιχεία της ανάρτησης ως αγνώστου ιδιοκτήτη.

Γ. Σύμφωνα με το άρθ. 5 παρ. 2 του Ν.2308/1995, όπως ισχύει, από την ημερομηνία έναρξης της ανάρτησης έως τις πρώτες εγγραφές δεν επιτρέπεται χωρίς προσκόμιση του πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου η συζήτηση ενώπιον του δικαστηρίου υπόθεσης, που έχει ως αντικείμενο εγγραπτέο στα κτηματολογικά βιβλία δικαίωμα, εφόσον τη συζήτηση επισπεύδει ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης.

Για την έκδοση και τη χορήγηση του πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου ισχύουν τα αναφερόμενα παραπάνω  κατά αναλογία.

Σε ό,τι αφορά στη διεξαγωγή δικών, που έχουν ως αντικείμενο εγγραπτέο στα κτηματολογικά στοιχεία δικαίωμα η ρύθμιση δεν διακρίνει το είδος του δικαστηρίου, ούτε τη δικαιοδοσία, ούτε το βαθμό, ούτε τη διαδικασία.

Σε κάθε περίπτωση, σε αντίθεση με τα συμβόλαια για τα οποία προβλέπεται αυτοδίκαιη ακυρότητα στην παρ. 1 του άρθ. 5 του Ν.2308/1995 όπως ισχύει, στη διεξαγωγή δικών η μη προσκόμιση πιστοποιητικού κτηματογραφούμενου ακινήτου είναι δικονομικό ελάττωμα, το οποίο μόνο δικαστικά μπορεί να ελεγχθεί (με ένδικα μέσα) ή στο μέτρο που αφορά ασφαλιστικά μέτρα με ανάκληση της απόφασης.

Τι ισχύει για Υποθηκοφυλακεία

Δ. Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 3 του ίδιου νόμου, όπως ισχύει από την ημερομηνία έναρξης της ανάρτησης έως τις πρώτες εγγραφές «… δεν επιτρέπεται η καταχώριση στα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών οποιασδήποτε εγγραπτέας πράξης, στην οποία είναι συμβαλλόμενο μέρος ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης, αν δεν μνημονεύεται σε αυτήν ότι επισυνάπτεται το πιστοποιητικό που προβλέπεται στην παράγραφο 1, καθώς και, αν δεν επισυνάπτεται στη σχετική αίτηση προς τον υποθηκοφύλακα, έντυπο δήλωσης  και αντίγραφο της πράξης. Εάν στη μεταγραπτεα δικαιοπραξια εχει επισυναφθει, σύμφωνα με την ισχυουσα νομοθεσία, τοπογραφικο διάγραμμα, αντίγραφο του συνοδεύει τη δηλωση αυτή». Επιπλέον σύμφωνα με το άρθ. 2 παρ. 6 τελευταίο εδάφιο του ίδιου νόμου «Μετά την έναρξη της προθεσμίας που προβλέπεται στην παρ. 1 του άρθρου 5 απαγορεύεται η μεταγραφή, εγγραφή ή σημείωση οποιασδήποτε πράξης στα τηρούμενα στα υποθηκοφυλακεία βιβλία, εφόσον στην αίτηση που υποβάλλεται προς τον υποθηκοφύλακα δεν επισυνάπτεται δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος της παραγράφου 1, απευθυνόμενη προς τον αρμόδιο για την κτηματογράφηση φορέα που προβλέπεται στο πρώτο εδάφιο της παρ. 3 του άρθρου 1 σε σχέση με το δικαίωμα, στο οποίο αφορά η πράξη».

Κατά συνέπεια, μετά τη σύνταξη οποιασδήποτε πράξης που αφορά στη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων σε ακίνητα των ανωτέρω περιοχών, θα πρέπει στην αίτηση που υποβάλλεται στον Υποθηκοφύλακα να επισυνάπτεται δήλωση/δηλώσεις συμπληρωμένη/ες από τον/τους υπόχρεους σε υποβολή δήλωσης, με απλό αντίγραφο της πράξης, καθώς και αντίγραφο του τοπογραφικού (αν έχει επισυναφθεί στην μεταγραπτέα πράξη κατά την ισχύουσα νομοθεσία) καθώς και το «Έντυπο προσωρινής καταχώρησης δήλωσης και υπολογισμού τέλους» και το αποδεικτικό καταβολής του παγίου τέλους κτηματογράφησης.

Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 3 εδάφιο γ του ίδιου νόμου «Μετά την καταχώριση της πράξης οι φύλακες μεταγραφών και υποθηκών συμπληρώνουν στα οικεία πεδία του εντύπου της δήλωσης τα στοιχεία της μεταγραφής η εγγραφής η σημείωσης της πράξης, αντίστοιχα, και χωρίς υπαίτια καθυστέρηση, τη διαβιβάζουν μαζί με τα προβλεπόμενα στο προηγούμενο εδάφιο αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος στο I ραφείο Κτηματογράφησης. Η ανωτέρω συμπλήρωση των στοιχείων της μεταγραφής ή εγγραφής ή σημείωσης της πράξης μπορεί να γίνει στα οικεία πεδία της ηλεκτρονικής εφαρμογής της δήλωσης. Στην τελευταία περίπτωση, μετά τη συμπλήρωση των οικείων πεδίων της ηλεκτρονικής εφαρμογής της δήλωσης, ο υποθηκοφύλακας χωρίς υπαίτια καθυστέρηση, αποστέλλει ηλεκτρονικά στο Γραφείο Κτηματογράφησης την πράξη και τυχόν τοπογραφικό διάγραμμα».

Επιπλέον ο αρμόδιος Υποθηκοφύλακας από την έναρξη της ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων αποστέλλει στο αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης διαβιβαστικό, συνοδευόμενο από κατάσταση των μεταγεγραμμένων/ εγγεγραμμένων πράξεων, στην οποία αποτυπώνεται ανά πράξη ο αριθμός πρωτοκόλλου αίτησης καταχώρισης της πράξης, με συνημμένες τις αντίστοιχες δηλώσεις του Ν.2308/1995 με τα κατά το άρθρο 5 παρ.3 του Ν.2308/1995, όπως ισχύει, συνυποβαλλόμενα έγγραφα καθώς και το «έντυπο προσωρινής καταχώρισης δήλωσης και υπολογισμού τέλους» και το αποδεικτικό καταβολής του πάγιου τέλους κτηματογράφησης. Υπενθυμίζεται ότι το ανωτέρω διαβιβαστικό περιλαμβάνει υποχρεωτικά τον αριθμό των δηλώσεων και την αντίστοιχη χρονική περίοδο αναφοράς.

Επισημαίνουμε ότι σε περιπτώσεις κατάργησης ήδη δηλωθέντων δικαιωμάτων π.χ. παραίτηση από την επικαρπία, άρση υποθήκης, εξάλειψη προσημείωσης, άρση κατάσχεσης, άρση διαλυτικής αίρεσης, κατάργηση δουλείας, πράξη εξόφλησης, διαγραφή αγωγής με δικαστική απόφαση της εκουσίας διαδικασίας, διαγραφή αγωγής με τελεσίδικη απόφαση, εγγραπτέα δικαιώματα του Δήμου λόγω εξόφλησης της αποζημίωσης προς αυτόν κτλ. υποβάλλεται η δήλωση Δ2. Για την εν λόγω δήλωση δεν οφείλεται πάγιο τέλος κτηματογράφησης. Ο Υποθηκοφύλακας επί της ως άνω δήλωσης σημειώνει στον προβλεπόμενο χώρο τον τόμο, αριθμό, και την ημερομηνία μεταγραφής/εγγραφής, τον αριθμό πρωτοκόλλου της αίτησης καταχώρισης της πράξης.

Αποφάσεις ανάρτησης

Στο ίδιο έγγραφο της Ελληνικό Κτηματολόγιο (με ειδική αναφορά στην ανάρτηση της Θεσσαλονίκης) σημειώνεται ότι με  απόφαση του Δ.Σ. του ν.π.δ.δ. Ελληνικό Κτηματολόγιο, ορίζεται η ημερομηνία έναρξης της ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων για τα ακίνητα συγκεκριμένων περιοχών. Όποιος έχει έννομο συμφέρον μπορεί μέσα σε προθεσμία δύο (2) μηνών από την ανωτέρω ημερομηνία να υποβάλει αίτηση διόρθωσης κτηματολογικών στοιχείων κατά των στοιχείων της Ανάρτησης στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης. Για τους κατοίκους της αλλοδαπής και το Ελληνικό Δημόσιο η αντίστοιχη προθεσμία είναι τέσσερις (4) μήνες. Η υποβολή των ανωτέρων γίνεται και ηλεκτρονικά μέσω του «Ε-ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ/Ηλεκτρονικές Υπηρεσίες» στο www.ktimatologio.gr ή στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης κατόπιν ραντεβού.

Ειδικά, για την αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος ορίζεται από την Ελληνικό Κτηματολόγιο συγκεκριμένη  προθεσμία υποβολής. Μέχρι την ίδια ημερομηνία μπορούν να υποβάλλονται και εκπρόθεσμες δηλώσεις.