Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
Hellenic Property Federation
Πηγή: newmoney.gr
Η κυβέρνηση επιχειρεί να ξαναγράψει τους κανόνες τουριστικής ανάπτυξης σε νησιά και επιβαρυμένους προορισμούς μέσα από το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό το οποίο έχει θέσει σε δημόσια διαβούλευση μέχρι 25 Μαίου 2026. Η βασική τομή αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση, με την αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία να ανεβαίνει έως και τα 16 στρέμματα στις επιβαρυμένες περιοχές, από 4 έως 6 ή 8 στρέμματα που ήταν μέχρι σήμερα, αλλά και με νέα όρια στις κλίνες, ειδικές προβλέψεις για τα νησιά και παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Το «ΘΕΜΑ» αποκρυπτογραφεί τις προτεινόμενες διατάξεις μέσα από έναν οδηγό 19 ερωτήσεων και απαντήσεων, παρουσιάζοντας τι αλλάζει για ιδιοκτήτες γης, επενδυτές, ξενοδόχους και τουριστικούς προορισμούς.
Αποτελεί τον νέο χάρτη πάνω στον οποίο θα κινηθεί η τουριστική ανάπτυξη της χώρας τα επόμενα χρόνια. Καθορίζει πού μπορούν να γίνουν νέες ξενοδοχειακές μονάδες, ποια θα είναι τα ελάχιστα μεγέθη γηπέδων, πόσες κλίνες θα επιτρέπονται σε ορισμένες περιοχές και ποιο μοντέλο τουρισμού επιδιώκει να προωθήσει η Πολιτεία. Η σημασία του είναι μεγάλη γιατί επηρεάζει άμεσα: την αξία της γης, τις δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων, τις μεγάλες τουριστικές επενδύσεις αλλά και την εικόνα πολλών νησιών τα επόμενα χρόνια.
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η αύξηση της ελάχιστης απαιτούμενης έκτασης για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου. Μέχρι σήμερα πολλές τουριστικές αναπτύξεις μπορούσαν να σχεδιαστούν σε 4, 6 ή 8 στρέμματα. Με το νέο πλαίσιο όμως: α) στις πιο επιβαρυμένες περιοχές που αποκαλούνται στο Χωροταξικό «περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης» απαιτούνται 16 στρέμματα ως ελάχιστο όριο, από 4 ή 6 στρέμματα αν είχαν Προεδρικό Διάταγμα, β) στις ανεπτυγμένες 12 στρέμματα, γ) στις αναπτυσσόμενες 8 στρέμματα. Αυτό σημαίνει ότι μικρές ιδιοκτησίες 4-6 στρεμμάτων δυσκολεύονται πλέον να αξιοποιηθούν για ξενοδοχειακή ανάπτυξη.
Αυξάνεται σημαντικά το ελάχιστο μέγεθος της έκτασης (γηπέδου) για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου, το οποίο πλέον φτάνει στα 16 στρέμματα. Παράλληλα, στα νησιά αυτής της κατηγορίας τίθεται ανώτατο όριο 100 κλινών, δηλαδή περίπου 50 δωμάτια. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και σε πολύ μεγάλες ιδιοκτησίες δεν θα μπορούν να δημιουργούνται ανεξέλεγκτα μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες.
Tο νέο Χωροταξικό κατατάσσει 1.035 Δημοτικές Ενότητες σε πέντε βασικές κατηγορίες, ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης και τις δυνατότητες περαιτέρω αξιοποίησης.
Α/ Περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης (Κατηγορία Α): Πρόκειται για 18 Δημοτικές Ενότητες που θεωρούνται τουριστικά κορεσμένες και προβλέπονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται Μύκονος, Σαντορίνη, Σκιάθος, καθώς και συγκεκριμένες Δημοτικές Ενότητες σε Τήνο, Κέρκυρα, Ζάκυνθο, Ρόδο, Κω, Ηράκλειο, Χανιά και Κατερίνη.
Β/ Ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές (Κατηγορία Β): Αφορούν περιοχές όπου ο τουρισμός αποτελεί ήδη βασικό πυλώνα της οικονομίας, με υψηλή επισκεψιμότητα και ανεπτυγμένες υποδομές, χωρίς όμως να θεωρούνται κορεσμένες. Ενδεικτικά περιλαμβάνονται Πάρος, Νάξος, Πάτμος, Φολέγανδρος, Κουφονήσια, Αγιος Νικόλαος Κρήτης, Ρέθυμνο, Χίος κ.ά.
Γ/ Αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές (Κατηγορία Γ): Εντάσσονται περιοχές με αυξανόμενη τουριστική δυναμική και σημαντικά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης μέσω νέων επενδύσεων. Μεταξύ αυτών η Μήλος, η Μυτιλήνη, η Αστυπάλαια, η Λέρος, η Κύθνος, η Σέριφος, η νότια Ρόδος, μεγάλο μέρος του Πηλίου, τμήματα της Χαλκιδικής κ.ά.
Δ/ Περιοχές πρώιμης τουριστικής ανάπτυξης (Κατηγορία Δ): Περιλαμβάνονται περιοχές όπου ο τουρισμός βρίσκεται σε αρχικό στάδιο και επιδιώκεται η ήπια ενίσχυση της δραστηριότητας. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν, μεταξύ άλλων, το Οροπέδιο Λασιθίου, η Κάσος, η Νίσυρος, Δημοτικές Ενότητες Τήνου, Ηρακλείου, Φωκίδας, Ευρυτανίας και περιοχές της Αττικής όπως η Νέα Πεντέλη και το Ψυχικό.
Ε/ Περιοχές ειδικής αναπτυξιακής ενίσχυσης (Κατηγορία Ε): Αφορούν περιοχές με ιδιαίτερα γεωγραφικά ή αναπτυξιακά χαρακτηριστικά, όπου προβλέπονται κίνητρα για την ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας. Ενδεικτικά αναφέρονται οι Φούρνοι, η Ηρακλειά, Δημοτικές Ενότητες Νάξου, Καρπάθου, Μεσσηνίας και άλλες που χρειάζονται αναπτυξιακή στήριξη.
Στις ανεπτυγμένες περιοχές, όπου το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο αυξάνεται στα 12 στρέμματα, επιτρέπονται έως 350 κλίνες και στις αναπτυσσόμενες 8 στρέμματα χωρίς όριο κλινών. Σε πολλές νησιωτικές περιοχές τίθεται ανώτατο όριο 100 κλινών ανά νέα μονάδα, ανάλογα με την κατηγορία του νησιού και τον βαθμό τουριστικής πίεσης. Το Χωροταξικό χωρίζει τα νησιά σε τρεις κατηγορίες: α) 16 προορισμοί που είναι οι μεγάλοι, πάνω από 250 τ.χλμ. (Ανδρος, Ζάκυνθος, Κέρκυρα, Κύθηρα κ.ά.), β) 46 νησιά από 20 έως 250 τ.χλμ. (Αίγινα, Μήλος, Γαύδος, Ιθάκη, Ιος, Αλόννησος κ.ά.), και γ) νησιά κάτω από 20 τ.χλμ. Αξιοσημείωτο είναι ότι στην κατηγορία των μεγάλων νησιών παρατηρείται ένα μείγμα ορίων κλινών, καθώς σε αυτήν υπάγονται και Δημοτικές Ενότητες της Ζακύνθου, της Κέρκυρας, της Ρόδου και της Κω, οι οποίες, λόγω του χαρακτηρισμού τους ως κορεσμένες περιοχές, έχουν όριο αρτιότητας τις 100 κλίνες, ενώ σε άλλες περιοχές της ίδιας κατηγορίας μπορεί να ισχύουν υψηλότερα όρια δυναμικότητας (έως 350 κλίνες). Στις κατηγορίες β) και γ) δεν επιτρέπονται ξενοδοχεία κάτω των 3 αστέρων και ο αριθμός κλινών ορίζεται στις 100.
Οχι. Οπως προαναφέραμε, το όριο των 100 κλινών ισχύει για όλα τα νησιά πλην των εξαιρέσεων, ενώ αλλάζει και η αρτιότητα. Για παράδειγμα, στη Μήλο απαιτούνται 8 στρέμματα, στην Πάρο 12, ενώ στη Μύκονο και στη Σαντορίνη, με βάση τα ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα που είναι αυστηρότερα και υπερισχύουν του γενικού χωροταξικού σχεδιασμού, 30 και 40 στρέμματα αντίστοιχα. Ετσι, δύο νησιά μπορεί να έχουν ίδιο όριο κλινών αλλά εντελώς διαφορετικές απαιτήσεις ως προς το μέγεθος της έκτασης για τουριστική ανάπτυξη.
Η αύξηση της αρτιότητας αλλάζει ουσιαστικά την αξία και τις δυνατότητες αξιοποίησης πολλών εκτός σχεδίου ακινήτων. Μέχρι σήμερα σε αρκετές περιοχές μπορούσαν να σχεδιαστούν μικρές τουριστικές μονάδες ακόμη και σε γήπεδα περιορισμένου μεγέθους. Με το νέο πλαίσιο μια ιδιοκτησία 4-6 στρεμμάτων σε πολλά νησιά μπορεί πλέον να μην επαρκεί για νέα ξενοδοχειακή ανάπτυξη, ενώ ιδιοκτησίες 8, 12 ή 16 στρεμμάτων αποκτούν σαφώς μεγαλύτερη επενδυτική αξία. Αυτό εκτιμάται ότι θα επηρεάσει σημαντικά την αγορά γης σε τουριστικούς προορισμούς, ιδιαίτερα σε Κυκλάδες και Δωδεκάνησα.
Οχι απαραίτητα. Το νέο πλαίσιο αφορά κυρίως νέες τουριστικές εγκαταστάσεις εκτός σχεδίου και όχι κάθε μορφή δόμησης. Ενα μικρότερο γήπεδο μπορεί να εξακολουθεί να αξιοποιείται για κατοικία, να διατηρεί άλλα πολεοδομικά δικαιώματα ή να αποκτήσει μεγαλύτερη αξία μέσω συνένωσης με γειτονικά ακίνητα. Ωστόσο, όσον αφορά καθαρά τη νέα ξενοδοχειακή ανάπτυξη, οι μικρές ιδιοκτησίες δυσκολεύονται περισσότερο.
Γιατί όσο αυξάνεται η απαιτούμενη αρτιότητα τόσο περισσότερο ενισχύονται οι μεγάλες ενιαίες εκτάσεις, οι οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις και οι επενδυτές που διαθέτουν σημαντικό κεφάλαιο. Το νέο Χωροταξικό συνεχίζει να επιτρέπει αναπτύξεις τουριστικών έργων όπως ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ, σύνθετα τουριστικά καταλύματα. Ετσι, το βάρος μεταφέρεται σταδιακά από τις μικρές διάσπαρτες τουριστικές αναπτύξεις σε μεγαλύτερα και πιο οργανωμένα projects.
Το όριο των 100 κλινών λειτουργεί ως ταβάνι στη δυναμικότητα νέων μονάδων σε πολλά μεγάλα και μεσαία νησιά. Στην πράξη σημαίνει ότι ακόμη κι αν ένας επενδυτής διαθέτει 30, 50 ή 100 στρέμματα, δεν μπορεί να δημιουργήσει μονάδα απεριόριστης δυναμικότητας και αυτό είναι σημείο έντονων αντιδράσεων από την πλευρά του τουριστικού κλάδου που θεωρεί ότι τα οριζόντια όρια κλινών ενδέχεται να επηρεάσουν τη βιωσιμότητα μεγάλων επενδυτικών σχεδίων. Ετσι, το νέο πλαίσιο φαίνεται να προωθεί «λιγότερες αλλά ακριβότερες κλίνες», ιδιαίτερα σε πολλά νησιά των Κυκλάδων.
Αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα ερωτήματα που ανοίγει το νέο πλαίσιο. Από τη μία αυξάνει τις αρτιότητες, βάζει όρια κλινών και περιορίζει την πυκνότητα σε ορισμένες περιοχές. Από την άλλη, όμως, συνεχίζει να επιτρέπει μεγάλες οργανωμένες αναπτύξεις, χαρακτηρίζει σχετικά λίγες περιοχές ως ιδιαίτερα επιβαρυμένες και δεν φαίνεται να ενσωματώνει ουσιαστικά τη βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb στους υπολογισμούς του. Ετσι, αρκετοί εκτιμούν ότι το πλαίσιο περισσότερο αναδιατάσσει την ανάπτυξη παρά τη μειώνει.
Η κατηγοριοποίηση βασίστηκε σε σύνθετους δείκτες τουριστικής έντασης και φέρουσας ικανότητας. Ωστόσο, σε πολλά νησιά η έκρηξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η εποχική υπερσυγκέντρωση επισκεπτών είναι εξίσου σημαντικές με τα ξενοδοχεία. Γι’ αυτό αρκετοί θεωρούν ότι ο πραγματικός βαθμός τουριστικής πίεσης αποτυπώνεται μόνο μερικώς.
Μία από τις σημαντικότερες περιβαλλοντικές προβλέψεις αφορά τον αιγιαλό. Σύμφωνα με το σχέδιο, δεν θα επιτρέπεται δόμηση σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό για συγκεκριμένες τουριστικές χρήσεις πλην υποδομών για ΑμεΑ. Η ρύθμιση αυτή θεωρείται σημαντική γιατί μέχρι σήμερα υπήρχαν δυνατότητες για εγκαταστάσεις πολύ κοντά στη θάλασσα.
Το νέο χωροταξικό πλαίσιο αναμένεται να επηρεάσει τις αξίες γης. Μεγάλες ενιαίες ιδιοκτησίες 8, 12, 16 στρεμμάτων και άνω εκτιμάται ότι θα αποκτήσουν ακόμη μεγαλύτερη αξία, ιδίως σε δημοφιλή νησιά. Αντίθετα, μικρές εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες ενδέχεται να χάσουν μέρος της επενδυτικής τους ελκυστικότητας για τουριστική αξιοποίηση.
Το νέο Χωροταξικό ανοίγει για πρώτη φορά τον δρόμο για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανάλογα με την τουριστική πίεση κάθε περιοχής. Η κατεύθυνση που δίνεται είναι να προβλέπονται: περιορισμοί στις νέες άδειες Airbnb, γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή ακόμη και πλήρους απαγόρευσης, αλλά και πάγωμα νέων Airbnb σε νεόδμητα σπίτια. Παράλληλα, για πρώτη φορά οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα συνυπολογίζονται στη φέρουσα ικανότητα μιας περιοχής, δηλαδή στον συνολικό βαθμό τουριστικής πίεσης.
Μετά τη θεσμοθέτηση του Χωροταξικού θα υπάρξουν οι ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να θεσμοθετηθεί ένα νέο πλαίσιο που θα βάζει αυστηρούς όρους και κανόνες στα σπίτια τύπου Airbnb. Το νέο πλαίσιο θα δίνει τη δυνατότητα στο κράτος να επιβάλλει περιορισμούς στο μέλλον, ιδιαίτερα σε περιοχές με τουριστική πίεση.
Για τα ήδη ώριμα επενδυτικά σχέδια προβλέπεται ένα μεταβατικό στάδιο ώστε να μην ακυρωθούν επενδύσεις που έχουν ήδη προχωρήσει ουσιαστικά. Ειδικότερα, επενδυτές που έχουν αγοράσει ακίνητα, εκπονήσει μελέτες, υποβάλει φακέλους και έχουν λάβει πληρότητα περιβαλλοντικής αδειοδότησης έως την ημερομηνία ανακοίνωσης του σχεδίου θα μπορούν να συνεχίσουν με το προηγούμενο καθεστώς και να αξιοποιήσουν τις ευεργετικές διατάξεις του ισχύοντος χωροταξικού πλαισίου.
Το σχέδιο του νέου Χωροταξικού βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης και θα αποκτήσει κανονιστική ισχύ μετά την έκδοση της σχετικής ΚΥΑ και τη δημοσίευσή της σε ΦΕΚ.
Tο σχέδιο δεν είναι το τελικό. Τα δύο συναρμόδια υπουργεία, Περιβάλλοντος – Ενέργειας και Τουρισμού, έδωσαν προθεσμία έως τις 25 Μαΐου για την κατάθεση σχολίων και παρατηρήσεων από τους εμπλεκόμενους φορείς, ώστε να ληφθούν υπόψη στη διαμόρφωση της τελικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης. Στόχος είναι το νέο Ειδικό Χωροταξικό να θεσμοθετηθεί έως τα τέλη Ιουνίου. Παράλληλα, έχουν συγκροτηθεί ομάδες εργασίας μεταξύ του υπουργείου και εκπροσώπων του ξενοδοχειακού κλάδου, προκειμένου να συζητηθούν οι παρατηρήσεις και τα αιτήματα των φορέων και να εξεταστεί ποια από αυτά θα μπορούσαν να ενσωματωθούν στο τελικό κείμενο.
ΔΗΜΟΣΙΑ ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗ
Τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού δημοσιοποίησαν το σχέδιο Κοινής Υπουργικής Απόφασης για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, θέτοντάς το σε διαδικασία διατύπωσης απόψεων και παρατηρήσεων από τους ενδιαφερόμενους φορείς και τους πολίτες, έως και τη Δευτέρα, 25.05.2026.
Οι απόψεις και παρατηρήσεις επί του σχεδίου ΚΥΑ μπορούν να υποβάλλονται μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στη διεύθυνση:
planchora@ypen.gr
Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος
Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Αμαλιάδος 17, Τ.Κ. 11523 Αθήνα
